Najważniejsze:
Nowe mieszkanie od dewelopera może mieć poważne usterki, nawet jeśli na pierwszy rzut oka wygląda dobrze. Najczęściej chodzi o nieszczelne okna, krzywe ściany, wady instalacji, problemy z wentylacją i uszkodzenia wykończenia. Takie wady warto zgłosić już w protokole odbioru, a jeśli ujawnią się później – osobnym pismem do dewelopera. Im dokładniejszy opis, zdjęcia i pomiary, tym większa szansa na skuteczną naprawę albo rekompensatę.

Zakup nowego mieszkania od dewelopera to dla wielu osób jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu. Problem w tym, że „nowe” nie zawsze oznacza „bez wad”. Usterki w mieszkaniu od dewelopera mogą wyjść podczas odbioru technicznego, po rozpoczęciu wykańczania lokalu albo dopiero po kilku miesiącach normalnego użytkowania. Poniżej omawiamy 5 najczęstszych wad w nowych mieszkaniach i pokazujemy, co zrobić, żeby nie zostać z problemem samemu.

Spis treści

Jakie wady najczęściej występują w nowych mieszkaniach?

Najczęstsze wady w nowych mieszkaniach od dewelopera dotyczą stolarki okiennej, ścian, podłóg, instalacji, wentylacji, ogrzewania oraz wykończenia lokalu. Część z nich widać od razu. Inne wychodzą dopiero po deszczu, w sezonie grzewczym albo po uruchomieniu instalacji.

To najczęstszy błąd nabywców: skupiają się na wyglądzie mieszkania, a nie na dokumentowaniu wad. Przy odbiorze nie wystarczy powiedzieć przedstawicielowi dewelopera, że „coś jest krzywe” albo „okno chyba nie domyka się dobrze”. Trzeba wpisać wadę do protokołu, zrobić zdjęcia i opisać ją możliwie konkretnie.

Uwaga:
Jeżeli wada jest widoczna przy odbiorze, najlepiej zgłosić ją od razu w protokole. Jeżeli ujawni się później, nie warto czekać. Im szybciej powstanie pisemne zgłoszenie, tym łatwiej wykazać, że problem nie jest skutkiem zwykłego użytkowania lokalu.

Nieszczelne okna i drzwi balkonowe

Jedną z najczęstszych usterek zgłaszanych przez właścicieli nowych mieszkań są nieszczelne okna i drzwi balkonowe. Objawy bywają różne: przeciągi, wyczuwalny chłód, skraplanie się pary wodnej, wilgoć przy ramie, trudności z domykaniem skrzydeł albo ślady zacieków po deszczu.

Taka wada może wynikać z nieprawidłowego montażu stolarki, złej regulacji, uszkodzonej uszczelki, wadliwego osadzenia parapetu albo błędów przy obróbce okna. Problem nie jest wyłącznie estetyczny. Nieszczelność może prowadzić do zawilgocenia ścian, rozwoju pleśni i wyższych kosztów ogrzewania.

Przy odbiorze warto sprawdzić każde okno i każde drzwi balkonowe osobno. Trzeba otworzyć, zamknąć, uchylić i sprawdzić, czy skrzydło nie ociera o ramę. Jeżeli jest podejrzenie nieszczelności, dobrze opisać miejsce problemu i wykonać zdjęcia z bliska.

Krzywe ściany, podłogi i sufity

Krzywe ściany, nierówne podłogi i odchylenia sufitu to kolejne częste usterki w mieszkaniu od dewelopera. Wielu nabywców traktuje je jako drobiazg, dopóki nie zaczyna montować mebli, kuchni na wymiar, drzwi wewnętrznych albo zabudowy łazienkowej.

Problem może dotyczyć odchylenia od pionu, braku kąta prostego, nierównej posadzki, źle wykonanego spadku albo pęknięć tynku. W praktyce takie wady mogą zwiększyć koszt wykończenia mieszkania, bo wykonawca musi wcześniej wyrównać powierzchnie albo dopasowywać elementy zabudowy.

Pomiarów najlepiej dokonać jeszcze przed odbiorem mieszkania. Przydatna jest poziomica, kątownik, łata, dalmierz, a czasem także pomoc inspektora. Samo stwierdzenie „ściana jest krzywa” jest słabe. Lepszy opis to na przykład: „odchylenie ściany od pionu widoczne na długości zabudowy kuchennej”.

Nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnych

Nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnych należą do wad, których nie wolno bagatelizować. Mogą powodować zacieki, wilgoć, zapach kanalizacji, uszkodzenie posadzki, zalanie sąsiedniego lokalu albo zniszczenie świeżo wykonanej zabudowy.

Przyczyną może być źle wykonane połączenie, wada materiałowa, nieprawidłowy spadek, brak szczelności podejścia kanalizacyjnego albo błąd wykonawczy. To wada, która często nie wychodzi w dniu odbioru, ale dopiero po podłączeniu urządzeń i rozpoczęciu korzystania z mieszkania.

Jeżeli pojawia się wyciek, zapach albo zaciek, trzeba działać szybko. Warto zrobić zdjęcia, nagrać film, zgłosić problem administracji budynku i deweloperowi, a przy poważniejszych uszkodzeniach rozważyć opinię techniczną. Zwlekanie może utrudnić późniejsze dochodzenie roszczeń.

Wady wentylacji i ogrzewania

Wady wentylacji i ogrzewania często ujawniają się dopiero po zamieszkaniu. Typowe objawy to zaparowane szyby, wilgoć w narożnikach, nieprzyjemny zapach, słaby przepływ powietrza, niedogrzane pomieszczenia albo duże różnice temperatur między pokojami.

Przyczyną może być błąd projektowy, nieprawidłowe wykonanie instalacji, wadliwa regulacja, problem z nawiewem albo zła praca systemu grzewczego. Deweloperzy czasem próbują tłumaczyć takie problemy sposobem użytkowania mieszkania. Dlatego warto zbierać konkretne dowody: zdjęcia, pomiary temperatury, pomiary wilgotności i korespondencję.

Jeżeli problem powtarza się mimo normalnego korzystania z lokalu, nie należy ograniczać się do rozmów telefonicznych. Potrzebne jest pisemne zgłoszenie z opisem objawów, datami i żądaniem usunięcia wady.

Uszkodzenia elementów wykończenia

Ostatnia grupa wad dotyczy elementów wykończenia. Chodzi między innymi o porysowane szyby, uszkodzone parapety, pęknięte płytki, źle osadzone ościeżnice, nierówno zamontowane listwy, ubytki w tynku, uszkodzone drzwi, rysy na panelach albo zabrudzenia trudne do usunięcia.

Takie wady często są lekceważone, bo wydają się drobne. To błąd. Ich usunięcie może być kosztowne i czasochłonne, szczególnie gdy mieszkanie jest już po odbiorze, a ekipa wykończeniowa ma rozpocząć prace. Deweloper może wtedy twierdzić, że uszkodzenie powstało już po przekazaniu lokalu.

Dlatego przy odbiorze warto dokumentować nawet drobne uszkodzenia. Jeżeli wada jest widoczna, powinna trafić do protokołu. Jeżeli deweloper twierdzi, że mieści się w „standardzie budowlanym”, warto poprosić o wskazanie konkretnej podstawy, a nie przyjmować takiego wyjaśnienia bez weryfikacji.

Powiązane problemy:
Jeżeli wada nie była widoczna przy odbiorze i ujawniła się dopiero później, sprawdź osobny artykuł o wadach ukrytych mieszkania od dewelopera. Jeżeli deweloper przyjął zgłoszenie, ale nie działa, pomocny będzie tekst: deweloper nie usuwa usterek. Przy sporze o podstawę roszczeń warto też zobaczyć artykuł o rękojmi za wady mieszkania.

Jak zgłosić wady deweloperowi?

Wady najlepiej zgłosić pisemnie. Przy odbiorze mieszkania robi się to w protokole odbioru. W protokole warto opisać wadę konkretnie, wskazać jej lokalizację i zażądać usunięcia. Deweloper powinien odnieść się do wad zgłoszonych w protokole, a uznane wady usunąć w ustawowym terminie.

Jeżeli wada wyjdzie już po odbiorze, trzeba wysłać osobne zgłoszenie. Może to być pismo, e-mail albo inna forma, która pozwoli później wykazać datę zgłoszenia i treść żądania. W zgłoszeniu warto wskazać:

  • dokładny opis wady,
  • miejsce jej występowania,
  • datę zauważenia problemu,
  • żądanie usunięcia wady albo innego rozwiązania,
  • termin na odpowiedź,
  • załączniki, na przykład zdjęcia, filmy lub opinię techniczną.

W sprawach dotyczących odbioru mieszkania istotne znaczenie ma protokół. Jeżeli nabywca chce uniknąć błędów przy jego podpisywaniu, warto przeczytać także: najczęstsze błędy w protokole odbioru mieszkania.

Minimum prawa: co może zrobić nabywca mieszkania?

Nabywca lokalu może domagać się przede wszystkim usunięcia wad. W zależności od sytuacji możliwe są także inne roszczenia, w tym obniżenie ceny, odszkodowanie albo dalej idące działania, gdy wada jest istotna i deweloper nie reaguje prawidłowo.

W praktyce najpierw trzeba ustalić, z jaką wadą mamy do czynienia, kiedy została ujawniona i czy była zgłoszona w protokole odbioru. Inaczej wygląda sprawa drobnej rysy na parapecie, inaczej nieszczelnej instalacji, a jeszcze inaczej zawilgocenia lokalu albo poważnych problemów z wentylacją.

Największy błąd:
Najgorsze, co można zrobić, to odebrać mieszkanie bez dokładnego protokołu, a później prowadzić z deweloperem wyłącznie rozmowy telefoniczne. W sporze liczą się dokumenty: protokół, zdjęcia, korespondencja, opinia techniczna i dowody kosztów.

Jakie dowody zebrać przy wadach mieszkania?

Bez dowodów nawet oczywista wada może stać się trudna do wyegzekwowania. Dlatego dokumentację warto robić od razu, zanim wada zostanie częściowo naprawiona, zakryta przez ekipę wykończeniową albo uznana przez dewelopera za skutek użytkowania.

Najważniejsze dowody to:

  • protokół odbioru z wpisanymi wadami,
  • zdjęcia i filmy pokazujące problem,
  • korespondencja z deweloperem,
  • opinie techniczne lub pomiary,
  • kosztorysy naprawy,
  • faktury za usunięcie szkód,
  • dokumentacja od administracji budynku, jeśli wada dotyczy części wspólnych albo instalacji.

Zdjęcia powinny pokazywać zarówno szczegół, jak i szerszy kontekst. Przy pęknięciu ściany warto zrobić zdjęcie z bliska i zdjęcie całej ściany. Przy zacieku warto dokumentować daty, rozwój plamy i ewentualne skutki dla wyposażenia.

Z praktyki kancelarii

Typowa sytuacja:
Nabywca odbiera mieszkanie, wpisuje do protokołu kilka drobnych usterek, ale pomija problem z oknami, bo przedstawiciel dewelopera zapewnia, że „to tylko regulacja”. Po kilku tygodniach pojawia się wilgoć i przewiew.

Błąd:
Brak dokładnego opisu w protokole i brak zdjęć z dnia odbioru.

Działanie:
W takiej sytuacji trzeba jak najszybciej przygotować pisemne zgłoszenie, zebrać dokumentację, wezwać dewelopera do usunięcia wady i rozważyć opinię techniczną.

Efekt:
Dobrze udokumentowana wada zwiększa szansę na naprawę, ugodę albo skuteczne dochodzenie roszczeń, jeśli deweloper odmawia działania.

Najczęstsze błędy nabywców

W sprawach dotyczących wad nowych mieszkań powtarzają się te same błędy. Pierwszy to odbiór lokalu bez osoby technicznej, mimo że nabywca sam nie ma narzędzi ani doświadczenia. Drugi to podpisanie protokołu z ogólnymi uwagami, które później trudno wykorzystać. Trzeci to zbyt długie czekanie na reakcję dewelopera.

Częsty błąd to także samodzielne usuwanie wad bez wcześniejszego udokumentowania problemu. Jeżeli najpierw zostanie wykonana naprawa, a dopiero później nabywca zażąda zwrotu kosztów, deweloper może twierdzić, że nie miał możliwości oceny wady albo że naprawa była nieuzasadniona.

Moja ocena jako pełnomocnika

Największą wartość w takich sprawach ma szybka i uporządkowana reakcja. Nie każda usterka oznacza od razu proces sądowy, ale każda poważniejsza wada powinna być udokumentowana tak, jakby spór mógł kiedyś trafić do sądu.

Warto działać szczególnie wtedy, gdy wada wpływa na możliwość korzystania z mieszkania, zwiększa koszty wykończenia, powoduje wilgoć, zagraża instalacjom albo deweloper odmawia naprawy bez konkretnego uzasadnienia. Ludzie najczęściej tracą nie dlatego, że nie mają racji, ale dlatego, że nie mają dowodów.

Kiedy NIE iść do sądu?

Nie każda wada uzasadnia pozew. Do sądu zwykle nie warto iść, jeżeli problem jest drobny, koszt naprawy jest niski, deweloper realnie usuwa usterki albo spór dotyczy wyłącznie kwestii estetycznej, którą trudno obiektywnie wykazać.

W wielu sprawach lepsze będzie mocne pismo, negocjacje, wezwanie do usunięcia wad albo uzyskanie opinii technicznej. Sąd warto rozważyć wtedy, gdy wada jest istotna, deweloper odmawia odpowiedzialności, naprawa jest kosztowna albo przez usterkę powstała szkoda.

Co zrobić krok po kroku?

Jeżeli w mieszkaniu od dewelopera pojawiły się usterki, warto działać według prostego schematu:

  1. zrobić zdjęcia i nagrania wady,
  2. sprawdzić dokumenty odbiorowe i standard wykończenia,
  3. opisać wadę konkretnie, bez ogólników,
  4. zgłosić wadę pisemnie deweloperowi,
  5. zachować potwierdzenie wysłania zgłoszenia,
  6. wyznaczyć termin na odpowiedź lub naprawę,
  7. przy poważniejszych wadach rozważyć opinię techniczną,
  8. jeżeli deweloper odmawia, skonsultować sprawę z adwokatem.

Ile trwa i ile kosztuje sprawa z deweloperem?

Proste zgłoszenie usterek może zakończyć się naprawą bez procesu. Jeżeli deweloper uznaje wadę i działa sprawnie, sprawa może zamknąć się na etapie korespondencji. Dłużej trwa sytuacja, w której potrzebna jest opinia techniczna, negocjacje albo pozew.

Analiza dokumentów jest zazwyczaj bezpłatna. Konsultacja z adwokatem kosztuje najczęściej od 300 do 500 zł. Koszt reprezentacji w sprawie o usunięcie wad, obniżenie ceny albo odszkodowanie ustalany jest indywidualnie, zależnie od liczby wad, wartości roszczeń, dokumentów i etapu sprawy. Koszt konsultacji jest zazwyczaj zaliczany na poczet dalszego wynagrodzenia kancelarii.

Kiedy warto skorzystać z pomocy adwokata?

Pomoc adwokata warto rozważyć wtedy, gdy deweloper odmawia usunięcia wad, przeciąga sprawę, kwestionuje dokumentację albo twierdzi, że usterki są zgodne ze standardem. Profesjonalne pismo często porządkuje spór i pokazuje deweloperowi, że nabywca zna swoje prawa.

Adwokat może pomóc w ocenie zasadności roszczeń, przygotowaniu zgłoszenia wad, analizie umowy deweloperskiej, negocjacjach, wezwaniu do zapłaty, zabezpieczeniu dowodów i skierowaniu sprawy do sądu, jeśli będzie to konieczne.

Podsumowanie:
Najczęstsze wady w nowych mieszkaniach od dewelopera to nieszczelne okna, krzywe ściany i podłogi, wady instalacji, problemy z wentylacją oraz uszkodzenia wykończenia. Najważniejsze jest szybkie udokumentowanie problemu i pisemne zgłoszenie go deweloperowi. Nie każda usterka wymaga sądu, ale każda poważniejsza wada wymaga dowodów.

Najczęstsze pytania

Czy można zgłosić wadę po odbiorze mieszkania?

Tak. Jeżeli wada ujawni się po odbiorze, można zgłosić ją deweloperowi osobnym pismem. Warto zrobić to szybko i dołączyć zdjęcia, filmy albo opinię techniczną.

Czy każda usterka musi być wpisana do protokołu odbioru?

Jeżeli wada jest widoczna podczas odbioru, powinna zostać wpisana do protokołu. Brak wpisu nie zawsze zamyka drogę do roszczeń, ale może utrudnić późniejsze wykazanie, że wada istniała już przy odbiorze.

Co zrobić, gdy deweloper twierdzi, że wada mieści się w normie?

Warto zażądać konkretnego uzasadnienia i podstawy technicznej. Jeżeli wada wpływa na korzystanie z mieszkania albo generuje koszty, pomocna może być niezależna opinia techniczna.

Czy warto brać inspektora na odbiór mieszkania?

Tak, szczególnie gdy nabywca nie zna się na budownictwie. Inspektor może wykryć wady, których kupujący sam nie zauważy, i pomóc precyzyjnie wpisać je do protokołu.

Ile kosztuje pomoc adwokata w sprawie wad mieszkania?

Konsultacja kosztuje najczęściej od 300 do 500 zł. Koszt dalszej pomocy zależy od zakresu sprawy, liczby wad, wartości roszczeń i tego, czy sprawa kończy się pismem, negocjacjami czy pozwem.

Autor: adwokat Łukasz Oleś

– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: sprawy z deweloperami, wady nieruchomości i roszczenia odszkodowawcze
– obszar: Śląsk i cała Polska

Potrzebujesz pomocy?
📞 32 307 01 77
📩 kontakt@btla.eu

Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych w związku z wysłaniem zapytania przez formularz kontaktowy. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do przetworzenia zapytania. Zostałem/am poinformowany/a, że przysługuje mi prawo dostępu do swoich danych, możliwość ich poprawiania, żądania zaprzestania ich przetwarzania.

Ile to 4 + 2?

Powiązane wpisy