Czy warto zlecić prywatny operat szacunkowy?

Dostałeś operat szacunkowy.

Kwota wydaje się zaniżona.

Znajomy mówi:

„Zrób własny operat i sprawa załatwiona”.

Problem polega na tym, że nie każdy prywatny operat zmieni wynik sprawy.

Czasami będzie bardzo pomocny.

Czasami okaże się tylko dodatkowym kosztem.

Dlatego przed wydaniem pieniędzy warto wiedzieć, kiedy taka wycena rzeczywiście ma sens.

Co to jest prywatny operat szacunkowy

To wycena nieruchomości sporządzona na zlecenie właściciela.

Najczęściej przygotowuje ją niezależny rzeczoznawca majątkowy.

W praktyce prywatny operat ma pokazać, że wycena wykorzystana przez urząd lub inwestora jest nieprawidłowa.

Najczęściej pojawia się w sprawach dotyczących:

• wywłaszczeń,
• odszkodowań za nieruchomości,
• spadków,
• podziałów majątku,
• sporów sądowych.

Czy prywatny operat automatycznie wygrywa sprawę

Nie.

To jeden z najczęstszych mitów.

Sam fakt przedstawienia drugiej wyceny nie oznacza jeszcze, że urząd albo sąd przyjmie jej ustalenia.

Znaczenie mają argumenty.

Jeżeli prywatny rzeczoznawca wykaże konkretne błędy pierwszego operatu, taka opinia może być bardzo wartościowa.

Jeżeli różni się wyłącznie końcową kwotą, jej znaczenie może być ograniczone.

Kiedy prywatny operat ma największy sens

Najczęściej wtedy, gdy:

• operat zawiera oczywiste błędy,
• wykorzystano niewłaściwe nieruchomości porównawcze,
• pominięto potencjał inwestycyjny działki,
• wartość nieruchomości wydaje się rażąco zaniżona,
• sprawa dotyczy dużych kwot.

W takich sytuacjach druga opinia często pozwala spojrzeć na problem z innej perspektywy.

Kiedy szkoda pieniędzy na prywatny operat

Nie każda sprawa wymaga dodatkowej wyceny.

Czasami właściciel jest po prostu niezadowolony z wyniku.

To za mało.

Jeżeli analiza dokumentacji nie wskazuje żadnych konkretnych nieprawidłowości, zamawianie kolejnego operatu może nie przynieść realnych korzyści.

Najpierw sprawdź operat urzędowy

Zanim wydasz pieniądze na kolejną wycenę, warto przeanalizować operat już znajdujący się w aktach sprawy.

Przeczytaj również:

• Operat szacunkowy po wywłaszczeniu – najczęstsze błędy
• Jak podważyć operat szacunkowy rzeczoznawcy

To właśnie tam najczęściej znajdują się argumenty pozwalające ocenić, czy dodatkowa wycena ma sens.

Prywatny operat a wyższe odszkodowanie

W sprawach dotyczących wywłaszczeń prywatna wycena często jest wykorzystywana do wykazania, że nieruchomość była warta więcej niż przyjął rzeczoznawca działający na potrzeby inwestora.

Nie oznacza to automatycznej zmiany decyzji.

Może jednak stanowić ważny element argumentacji.

Zobacz również:

• Jak zwiększyć odszkodowanie za wywłaszczenie
• Za niskie odszkodowanie za wywłaszczenie
• Wywłaszczenie nieruchomości – prawa właściciela

Najczęstsze błędy właścicieli

• zamawianie operatu bez wcześniejszej analizy sprawy,
• zakładanie że druga wycena automatycznie wygra spór,
• skupianie się wyłącznie na końcowej kwocie,
• ignorowanie błędów metodologicznych pierwszego operatu,
• zbyt późne podjęcie działań.

Moja ocena jako pełnomocnika

Prywatny operat potrafi być bardzo pomocny.

Nie jest jednak magicznym rozwiązaniem każdego problemu.

Największą wartość ma wtedy, gdy odpowiada na konkretne błędy występujące w dokumentacji sprawy.

Dlatego zawsze warto zacząć od analizy istniejącego operatu, a dopiero później podejmować decyzję o dodatkowej wycenie.

Kiedy NIE warto iść do sądu

• gdy operat został sporządzony prawidłowo,
• gdy brak jest argumentów podważających wycenę,
• gdy potencjalna korzyść jest niewielka,
• gdy koszty przewyższają możliwy zysk.

Co zrobić krok po kroku

1. Uzyskaj pełny operat znajdujący się w aktach sprawy.
2. Przeanalizuj jego metodologię.
3. Sprawdź nieruchomości porównawcze.
4. Oceń czy występują konkretne błędy.
5. Dopiero wtedy podejmij decyzję o prywatnym operacie.
6. Przeanalizuj wyniki dodatkowej wyceny.

Ile trwa i ile kosztuje

Koszt prywatnego operatu zależy od rodzaju nieruchomości i stopnia skomplikowania sprawy. Przed zleceniem wyceny warto jednak ocenić, czy dokument rzeczywiście może mieć znaczenie dla wyniku postępowania.

Autor: adwokat Łukasz Oleś

– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: odszkodowania, wywłaszczenia nieruchomości i spory administracyjne
– obszar: Śląsk i cała Polska