Deweloper nie usuwa usterek — wezwanie i dalsze kroki

Odbiór techniczny mieszkania to moment, w którym kupujący powinien zgłosić wszystkie zauważone wady i usterki. W praktyce jednak nawet po wpisaniu uwag do protokołu zdarza się, że deweloper nie usuwa ich w terminie lub w ogóle odmawia naprawy. W takiej sytuacji właściciel mieszkania nie jest bezbronny – przepisy dają mu konkretne narzędzia do walki o swoje prawa.

Dlaczego deweloper odmawia usunięcia usterek

• bagatelizowanie wady – deweloper twierdzi, że usterka jest nieistotna,
• przerzucanie odpowiedzialności – winą obarcza wykonawcę lub użytkownika,
• brak reakcji – milczenie mimo protokołu i ponagleń,
• propozycja niepełnej naprawy – np. zamalowanie wilgoci zamiast usunięcia przyczyny.

Odmowa nie może ograniczać się do krótkiego stwierdzenia, że wada jest nieistotna albo mieści się w normie. Deweloper powinien wyjaśnić swoje stanowisko i wskazać, dlaczego nie uznaje konkretnej usterki. Jeżeli powołuje się na normy techniczne, projekt lub sposób użytkowania mieszkania, powinien wskazać, na czym dokładnie opiera swoją ocenę.

Deweloper nie może skutecznie zasłaniać się tym, że za naprawę odpowiada podwykonawca. Kupujący zawarł umowę z deweloperem i to do niego kieruje żądania. Wewnętrzne rozliczenia pomiędzy deweloperem a ekipą budowlaną nie powinny obciążać nabywcy.

Jakie prawa ma kupujący po odbiorze

Jeżeli usterki zostały wpisane do protokołu, rozpoczyna się procedura przewidziana w ustawie deweloperskiej. Deweloper powinien w ciągu 14 dni przekazać informację, które wady uznaje, a których uznania odmawia. Odmowa musi zawierać uzasadnienie. Jeśli deweloper milczy, zgłoszone wady uważa się za uznane.

Uznane usterki powinny zostać usunięte w terminie 30 dni od podpisania protokołu. Jeżeli naprawa w tym czasie nie jest możliwa mimo zachowania należytej staranności, deweloper powinien wskazać inny termin i wyjaśnić przyczynę opóźnienia. Nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla kupującego.

W zależności od etapu sprawy, rodzaju wady i zebranych dowodów kupujący może żądać:

• prawidłowego usunięcia wad, a nie tylko zamaskowania ich skutków,
• wskazania konkretnego terminu zakończenia naprawy,
• zwrotu uzasadnionych kosztów naprawy wykonanej na koszt dewelopera,
• obniżenia ceny mieszkania na zasadach rękojmi,
• naprawienia szkody, jeżeli wada spowodowała dodatkowe wydatki,
• przy wadzie istotnej i po spełnieniu wymaganych warunków – odstąpienia od umowy.

Trzeba odróżnić usterki zgłoszone podczas odbioru od wad ujawnionych już po przeniesieniu własności mieszkania. Przed podpisaniem aktu przenoszącego własność podstawowe znaczenie ma procedura odbiorowa. Po przeniesieniu własności zastosowanie mogą mieć również przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi.

Odpowiedzialność z rękojmi za wady nieruchomości trwa co do zasady pięć lat od jej wydania kupującemu. Nie warto jednak zwlekać ze zgłoszeniem. Im więcej czasu minie, tym łatwiej deweloperowi twierdzić, że problem powstał już podczas użytkowania lokalu.

Kiedy można samemu naprawić usterkę

Jeżeli deweloper mimo wezwań nie usuwa usterki, kupujący może w określonych sytuacjach zlecić naprawę innej firmie i domagać się zwrotu kosztów. Nie należy jednak robić tego natychmiast po upływie 30 dni.

Jeżeli deweloper nie usunął wad w terminie, który sam dodatkowo wskazał, albo w ogóle nie podał nowej daty naprawy, kupujący powinien wyznaczyć mu kolejny termin. Dopiero po jego bezskutecznym upływie można usunąć wadę na koszt dewelopera.

Koszt naprawy musi być racjonalny i odpowiadać zakresowi koniecznych prac. Nie oznacza to, że kupujący ma zawsze wybierać najtańszą ofertę. Powinien jednak umieć wykazać, że wykonane prace były potrzebne, a ich cena odpowiadała warunkom rynkowym.

Trzeba zachować faktury, potwierdzenia zapłaty, kosztorysy, umowę z wykonawcą oraz zdjęcia wykonane przed naprawą, w jej trakcie i po zakończeniu. Bez tych dokumentów deweloper może zakwestionować zarówno przyczynę usterki, jak i wysokość poniesionych kosztów.

Jeżeli wada powoduje dalsze szkody, np. aktywny przeciek, zalewanie lokalu albo zagrożenie dla instalacji elektrycznej, nie należy biernie czekać. Trzeba ograniczyć rozmiar szkody, ale jednocześnie jak najszybciej powiadomić dewelopera i dokładnie udokumentować stan mieszkania przed wykonaniem pilnych zabezpieczeń.

Procedura krok po kroku

1. Protokół odbioru – spisz wszystkie zauważone usterki, określ ich dokładną lokalizację i wykonaj zdjęcia. Zamiast pisać „krzywa ściana”, wskaż pomieszczenie, miejsce oraz wynik pomiaru.
2. Wezwanie do naprawy – sprawdź, czy deweloper w ciągu 14 dni uznał wady albo przekazał uzasadnioną odmowę. Jeżeli nie odpowiedział, wskaż w piśmie, że zgłoszone wady uważa się za uznane.
3. Ponaglenie lub ugoda – po upływie terminu naprawy wezwij dewelopera do wskazania konkretnej daty zakończenia prac. Nie zgadzaj się na ogólne zapewnienia, że ekipa pojawi się „w najbliższym czasie”.
4. Dodatkowy termin – jeżeli deweloper nie dotrzymał wskazanej daty albo nie podał nowego terminu, wyznacz mu ostateczny termin na usunięcie usterek.
5. Naprawa zastępcza – po bezskutecznym upływie prawidłowo wyznaczonego terminu zleć prace fachowcowi i zachowaj pełną dokumentację kosztów.
6. Postępowanie sądowe – jeżeli deweloper odmawia zwrotu kosztów, obniżenia ceny albo zapłaty odszkodowania, przygotuj pozew wraz z protokołem, korespondencją, zdjęciami, opiniami i dokumentami finansowymi.

Wezwanie do dewelopera powinno zawierać:

• dane kupującego i dewelopera,
• adres oraz oznaczenie mieszkania,
• datę odbioru i zgłoszenia usterek,
• dokładny opis każdej wady,
• informację, czy deweloper uznał wadę,
• żądanie wykonania konkretnych prac,
• ostateczny termin naprawy,
• zapowiedź dalszych działań po bezskutecznym upływie terminu.

Pismo najlepiej wysłać w sposób pozwalający wykazać jego treść oraz datę doręczenia. Może to być list polecony z potwierdzeniem odbioru, przesyłka kurierska albo wiadomość elektroniczna wysłana na oficjalny adres dewelopera.

Ile trwa usuwanie usterek i dochodzenie roszczeń?

Pierwsze terminy wynikają wprost z przepisów: 14 dni na stanowisko dewelopera i 30 dni na usunięcie uznanych wad. Jeżeli potrzebna jest opinia techniczna, dodatkowy termin, negocjacje albo naprawa zastępcza, etap przedsądowy może potrwać kilka tygodni lub miesięcy.

Postępowanie sądowe trwa dłużej. W sprawach dotyczących jakości robót budowlanych sąd często powołuje biegłego. Z tego powodu proces może trwać kilkanaście miesięcy, a w bardziej skomplikowanych sprawach jeszcze dłużej.

Ile kosztuje sprawa przeciwko deweloperowi?

Koszt zależy od rodzaju wady, wartości żądania i potrzebnych dowodów. Na etapie przedsądowym mogą pojawić się wydatki na rzeczoznawcę, pomiary, kosztorys oraz przygotowanie wezwania. W sądzie trzeba uwzględnić opłatę zależną od wartości roszczenia, możliwą zaliczkę na opinię biegłego i koszt pomocy prawnej.

Przed złożeniem pozwu warto porównać przewidywane koszty z wartością roszczenia. Przy drobnej usterce ugoda albo wypłata kwoty odpowiadającej kosztowi naprawy może być korzystniejsza niż wielomiesięczny proces.

Najczęstsze problemy w praktyce

• spór o to, czy wada jest istotna,
• zaniżanie kosztów naprawy,
• przedłużanie procedury przez dewelopera,
• brak wpisania wady do protokołu odbioru.

Brak wpisania usterki do protokołu nie zawsze przekreśla roszczenia. Wada mogła być niewidoczna podczas odbioru albo ujawnić się dopiero później. W takim przypadku trzeba ją zgłosić niezwłocznie po zauważeniu i opisać, kiedy oraz w jakich okolicznościach została odkryta.

Częstym problemem jest również wykonanie naprawy pozornej. Zamalowanie wilgoci, uzupełnienie pęknięcia albo ponowne przyklejenie odpadającego elementu nie rozwiązuje sprawy, jeżeli nie usunięto źródła problemu. Kupujący może domagać się naprawy skutecznej, a nie tylko poprawienia wyglądu mieszkania.

Przy wadzie istotnej spór może dotyczyć nawet możliwości odmowy odbioru lokalu. Ocena, czy wada jest istotna, zależy od jej wpływu na możliwość normalnego i bezpiecznego korzystania z mieszkania. Nie decyduje wyłącznie koszt naprawy. Znaczenie ma również zakres problemu, możliwość jego usunięcia oraz wpływ na wartość lokalu.

Jak zwiększyć szanse na skuteczne roszczenia

Kluczowe znaczenie ma dokumentacja – zdjęcia, protokół, korespondencja, opinie rzeczoznawców, kosztorysy i faktury. Warto działać szybko, bo im dłużej trwa spór, tym trudniej wykazać, że wada wynika z błędu wykonawczego, a nie ze sposobu użytkowania mieszkania.

Każde pismo powinno zawierać konkretne żądanie. Zdanie „proszę o zajęcie się sprawą” jest za słabe. Deweloper powinien wiedzieć, jaką wadę ma usunąć, jakie prace powinien wykonać, w jakim terminie oraz czego kupujący będzie się domagał po bezskutecznym upływie tego terminu.

Przy poważniejszych problemach potrzebna może być opinia rzeczoznawcy budowlanego, inspektora albo specjalisty od instalacji. Prawnik oceni natomiast umowę, protokół, dotychczasową korespondencję i pomoże wybrać właściwe roszczenie.

Kiedy nie iść do sądu

Pozew nie powinien być pierwszym krokiem, jeżeli:

• deweloper uznał wadę i wskazał realny termin naprawy,
• brakuje dokumentów potwierdzających istnienie albo przyczynę usterki,
• wartość roszczenia jest niewspółmierna do przewidywanych kosztów procesu,
• możliwe jest zawarcie ugody pokrywającej rzeczywisty koszt naprawy,
• kupujący nie wyznaczył jeszcze deweloperowi właściwego dodatkowego terminu.

Nie oznacza to jednak, że trzeba bez końca przyjmować kolejne obietnice. Jeżeli deweloper wielokrotnie przesuwa termin, nie przedstawia planu prac albo wykonuje jedynie pozorne poprawki, dalsze czekanie może pogorszyć sytuację dowodową.