Jak podważyć operat szacunkowy rzeczoznawcy

Dostajesz decyzję.

Patrzysz na wysokość odszkodowania.

Kwota wydaje się absurdalnie niska.

Słyszysz jednak, że wszystko zostało ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wielu właścicieli kończy wtedy walkę.

Zakładają, że skoro dokument przygotował specjalista, to nie da się nic zrobić.

To nieprawda.

W praktyce wiele sporów dotyczących wywłaszczeń i odszkodowań zaczyna się właśnie od analizy operatu szacunkowego.

Czy operat szacunkowy można podważyć

Tak.

Samo niezadowolenie z wyceny nie wystarczy.

Potrzebne są jednak konkretne argumenty wskazujące na błędy lub nieprawidłowości w operacie.

Najczęściej nie chodzi o to, że rzeczoznawca źle policzył wartość nieruchomości.

Problem zwykle tkwi w danych, które zostały przyjęte do wyceny.

Najczęstsze błędy w operatach szacunkowych

W praktyce najczęściej spotykam:

• nieprawidłowo dobrane nieruchomości porównawcze,
• pominięcie potencjału inwestycyjnego działki,
• błędne określenie przeznaczenia nieruchomości,
• wykorzystanie nieaktualnych danych rynkowych,
• nieuwzględnienie wpływu inwestycji na pozostałą część działki,
• błędy metodologiczne.

Więcej o najczęstszych problemach przeczytasz tutaj:

Operat szacunkowy po wywłaszczeniu – najczęstsze błędy

Nie każda wycena jest błędna

To bardzo ważne.

Nie każdy niski wynik oznacza wadliwy operat.

Czasami właściciel po prostu inaczej ocenia wartość swojej nieruchomości.

Dlatego pierwszym krokiem powinna być analiza dokumentu, a nie automatyczne składanie odwołania.

Jak sprawdzić czy operat zawiera błędy

Najpierw warto odpowiedzieć na kilka pytań.

• Czy nieruchomości porównawcze rzeczywiście są podobne?
• Czy rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie działki?
• Czy operat opiera się na aktualnych danych?
• Czy opis nieruchomości odpowiada rzeczywistości?
• Czy uwzględniono skutki wywłaszczenia dla pozostałej części nieruchomości?

To właśnie tutaj najczęściej pojawiają się problemy.

Czy prywatny operat ma sens

W wielu sprawach tak.

Prywatna analiza może pomóc wykazać błędy występujące w operacie sporządzonym na potrzeby postępowania.

Nie oznacza to jednak, że każda druga wycena automatycznie wygra spór.

Znaczenie ma jakość argumentów oraz wskazanie konkretnych nieprawidłowości.

Operat a odszkodowanie za wywłaszczenie

W sprawach wywłaszczeniowych operat jest najważniejszym dokumentem wpływającym na wysokość odszkodowania.

Jeżeli wycena jest zaniżona, także odszkodowanie może zostać ustalone na niewłaściwym poziomie.

Dlatego warto przeczytać również:

• Jak zwiększyć odszkodowanie za wywłaszczenie
• Za niskie odszkodowanie za wywłaszczenie
• Wywłaszczenie nieruchomości – prawa właściciela

Najczęstsze błędy właścicieli

• składanie odwołania bez analizy operatu,
• ograniczanie argumentacji do stwierdzenia „działka była więcej warta”,
• ignorowanie terminów,
• brak dokumentacji dotyczącej nieruchomości,
• zakładanie, że operatu nie można podważyć.

Moja ocena jako pełnomocnika

Nie każdy operat zawiera błędy.

Jeżeli jednak wycena budzi wątpliwości, warto zacząć od dokładnej analizy dokumentu.

Największe szanse powodzenia widzę w sprawach, w których można wskazać konkretne nieprawidłowości mające realny wpływ na wartość nieruchomości.

Ogólne twierdzenie, że działka była więcej warta, zwykle nie wystarcza.

Kiedy NIE warto iść do sądu

• gdy operat został sporządzony prawidłowo,
• gdy różnica jest niewielka,
• gdy brak jest argumentów merytorycznych,
• gdy koszty sporu przewyższają potencjalne korzyści.

Co zrobić krok po kroku

1. Uzyskaj pełny operat szacunkowy.
2. Przeanalizuj nieruchomości porównawcze.
3. Sprawdź przeznaczenie działki.
4. Zweryfikuj aktualność danych.
5. Oceń wpływ błędów na wycenę.
6. Przygotuj argumentację.
7. Podejmij decyzję o dalszych działaniach.

Ile trwa i ile kosztuje

Analiza operatu może zostać przeprowadzona stosunkowo szybko po otrzymaniu dokumentacji. Dalsze postępowanie zależy od charakteru sprawy, wartości nieruchomości oraz konieczności korzystania z dodatkowych opinii specjalistów.

Autor: adwokat Łukasz Oleś

– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: odszkodowania, wywłaszczenia nieruchomości i spory administracyjne
– obszar: Śląsk i cała Polska