Jak udowodnić, że resztówka nie nadaje się do wykorzystania

Po budowie drogi została Ci część działki.

Patrzysz na mapę i zastanawiasz się, kto miałby to kupić.

Nie da się tam wybudować domu.

Nie da się prowadzić działalności.

Czasem trudno nawet normalnie wjechać na teren.

Mimo to GDDKiA twierdzi, że nieruchomość nadal nadaje się do wykorzystania.

Właśnie wokół tego pytania toczy się większość sporów dotyczących wykupu resztówek.

Czym jest resztówka

Resztówką nazywa się część nieruchomości, która pozostaje właścicielowi po przejęciu fragmentu działki pod inwestycję publiczną.

Najczęściej problem pojawia się po budowie:

• dróg ekspresowych,
• autostrad,
• obwodnic,
• dużych inwestycji infrastrukturalnych.

Więcej o samym mechanizmie przeczytasz tutaj:

Wykup resztówki przez GDDKiA

Największy błąd właścicieli

Większość osób próbuje udowadniać, że działka jest mała.

To zwykle nie wystarcza.

Sama powierzchnia nie przesądza jeszcze o tym, czy nieruchomość kwalifikuje się do wykupu.

Znacznie ważniejsze jest wykazanie, że działka utraciła możliwość normalnego wykorzystania.

Jakie argumenty mają największe znaczenie

Najczęściej istotne są:

• brak możliwości zabudowy,
• utrata dostępu do drogi publicznej,
• nietypowy lub niepraktyczny kształt działki,
• zbyt mała powierzchnia do racjonalnego wykorzystania,
• brak możliwości prowadzenia dotychczasowej działalności,
• utrata wartości gospodarczej nieruchomości.

To właśnie te okoliczności najczęściej przesądzają o wyniku sprawy.

Dlaczego sam metraż zwykle nie wystarcza

Wyobraź sobie działkę o powierzchni 1500 m².

Po wywłaszczeniu pozostaje 600 m².

Na pierwszy rzut oka nadal jest to spora nieruchomość.

Problem polega na tym, że może mieć kształt długiego pasa gruntu pomiędzy drogą a ekranami akustycznymi.

Formalnie działka istnieje.

Praktycznie może być bezużyteczna.

To właśnie takie sytuacje są najczęściej przedmiotem sporów.

Dokumenty które mogą pomóc

W praktyce duże znaczenie mają:

• mapy geodezyjne,
• dokumentacja fotograficzna,
• wypisy z planu miejscowego,
• decyzje administracyjne,
• dokumentacja inwestycji drogowej,
• opinie specjalistów.

Im lepiej pokazany jest rzeczywisty stan nieruchomości, tym łatwiej ocenić jej funkcjonalność.

Co jeśli GDDKiA odmówi wykupu

Odmowa nie oznacza automatycznie przegranej.

W wielu sprawach kluczowe jest właśnie wykazanie, że ocena przedstawiona przez inwestora nie odpowiada rzeczywistości.

Przeczytaj również:

Odmowa wykupu resztówki przez GDDKiA – co dalej

Resztówka a spadek wartości nieruchomości

Nie każda sprawa kończy się wykupem.

Czasem nieruchomość nadal może być wykorzystywana, ale jej wartość znacząco spadła.

W takich sytuacjach warto przeanalizować również:

Wywłaszczenie części działki a spadek wartości pozostałej nieruchomości

Najczęstsze błędy właścicieli

• skupianie się wyłącznie na powierzchni działki,
• brak dokumentacji fotograficznej,
• brak analizy planistycznej,
• próba wykazywania wyłącznie spadku wartości,
• rezygnacja po pierwszej odmowie.

Moja ocena jako pełnomocnika

Najlepsze sprawy to te, w których można pokazać konkretne skutki inwestycji drogowej.

Nie chodzi o subiektywne odczucia właściciela.

Liczą się fakty: brak możliwości zabudowy, brak dojazdu, utrata funkcjonalności albo całkowita nieprzydatność gospodarcza nieruchomości.

To właśnie te elementy najczęściej decydują o wyniku sprawy.

Kiedy NIE warto iść do sądu

• gdy działka nadal może być normalnie wykorzystywana,
• gdy zachowała potencjał inwestycyjny,
• gdy istnieje pełny dostęp do drogi publicznej,
• gdy brak jest dowodów na utratę funkcjonalności.

Co zrobić krok po kroku

1. Zbierz mapy nieruchomości przed i po inwestycji.
2. Wykonaj dokumentację fotograficzną.
3. Przeanalizuj przeznaczenie działki.
4. Oceń możliwość zabudowy i wykorzystania.
5. Sprawdź dostęp do drogi publicznej.
6. Zgromadź dokumentację geodezyjną.
7. Przygotuj argumenty dotyczące utraty funkcjonalności.

Ile trwa i ile kosztuje

Spory dotyczące wykupu resztówek wymagają zwykle szczegółowej analizy nieruchomości i dokumentacji inwestycji. Czas trwania sprawy zależy od stopnia skomplikowania sytuacji oraz charakteru nieruchomości.

Autor: adwokat Łukasz Oleś

– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: odszkodowania, wywłaszczenia nieruchomości i spory administracyjne
– obszar: Śląsk i cała Polska