Najważniejsze:
Najczęstszym powodem zaniżonego odszkodowania za wywłaszczenie jest wadliwy operat szacunkowy. W wielu sprawach można skutecznie zakwestionować wycenę nieruchomości i walczyć o wyższą kwotę. Kluczowe są terminy, dokumenty i szybka reakcja po otrzymaniu decyzji.
Otrzymałeś decyzję o odszkodowaniu za wywłaszczenie działki.
Kwota jest niższa, niż się spodziewałeś.
Masz wrażenie, że urząd nie uwzględnił realnej wartości gruntu, lokalizacji, możliwości zabudowy albo tego, co zostało Ci po zabraniu części działki.
W takiej sytuacji nie trzeba od razu godzić się z decyzją.
W wielu sprawach da się walczyć o wyższe odszkodowanie za wywłaszczenie. Trzeba jednak wiedzieć, gdzie szukać błędów.
Od czego zależy wysokość odszkodowania za wywłaszczenie
Wysokość odszkodowania najczęściej opiera się na operacie szacunkowym.
To dokument przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego.
W praktyce właśnie operat decyduje o tym, ile pieniędzy otrzyma właściciel nieruchomości.
Problem polega na tym, że operaty nie zawsze są prawidłowe.
Czasem zawierają błędne porównania, pomijają ważne cechy działki albo zaniżają jej realny potencjał.
W jednej ze spraw właściciel otrzymał odszkodowanie ustalone na podstawie operatu, który przyjmował nieruchomości porównawcze z innego rynku lokalnego. Na pierwszy rzut oka decyzja wyglądała poprawnie. Dopiero analiza operatu pokazała, że wycena nie oddawała realnej wartości działki. Po zakwestionowaniu wyceny możliwe było dochodzenie wyższego odszkodowania.
Najczęstsze błędy właścicieli
akceptowanie pierwszej wyceny bez analizy,
czekanie do końca terminu,
brak wglądu w operat szacunkowy,
brak porównania z realnymi cenami działek w okolicy,
pomijanie szkody dotyczącej pozostałej części nieruchomości,
rezygnacja po pierwszej odmowie.
Największy błąd:
Najwięcej pieniędzy właściciele tracą wtedy, gdy uznają, że skoro operat przygotował rzeczoznawca, to nie da się go podważyć. Da się. Trzeba tylko wskazać konkretne błędy, a nie pisać ogólnie, że odszkodowanie jest za niskie.
Moja ocena jako pełnomocnika
Sprawa ma sens wtedy, gdy różnica między przyznanym odszkodowaniem a realną wartością nieruchomości jest wyraźna.
Nie wystarczy samo przekonanie właściciela, że działka była więcej warta.
Potrzebne są argumenty: błędy w operacie, dane rynkowe, przeznaczenie nieruchomości, porównywalne transakcje albo wpływ inwestycji na pozostałą część działki.
Największy potencjał widzę w sprawach, w których organ przyjął schematyczną wycenę i nie uwzględnił rzeczywistego sposobu wykorzystania nieruchomości.
Kiedy NIE warto iść do sądu
gdy różnica w odszkodowaniu jest niewielka,
gdy koszt opinii i postępowania przewyższy możliwy zysk,
gdy operat jest rzetelny i nie ma mocnych punktów zaczepienia,
gdy właściciel nie ma żadnych dokumentów ani danych potwierdzających wyższą wartość,
gdy termin na reakcję został już bezpowrotnie utracony.
Co zrobić krok po kroku
Odbierz decyzję i zapisz datę doręczenia.
Sprawdź termin na odwołanie.
Uzyskaj pełny operat szacunkowy.
Przeanalizuj nieruchomości porównawcze przyjęte przez rzeczoznawcę.
Sprawdź przeznaczenie działki i ceny podobnych nieruchomości.
Oceń, czy pozostała część działki straciła wartość.
Przygotuj odwołanie albo dalszą strategię procesową.
Ile to trwa i ile kosztuje
Analiza dokumentów może być wykonana stosunkowo szybko, jeżeli właściciel ma decyzję i operat.
Samo postępowanie o wyższe odszkodowanie trwa zwykle od kilku miesięcy do kilku lat.
Najwięcej zależy od tego, czy sprawa zakończy się na etapie administracyjnym, czy będzie potrzebne dalsze postępowanie.
Koszty zależą od wartości sporu, liczby dokumentów, potrzeby udziału rzeczoznawcy i etapu sprawy.
Podsumowanie
Wyższe odszkodowanie za wywłaszczenie jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy operat szacunkowy zawiera błędy albo nie uwzględnia pełnej wartości nieruchomości. Nie warto opierać się wyłącznie na wrażeniu, że kwota jest zbyt niska. Trzeba znaleźć konkretne punkty zaczepienia i zareagować w terminie.
Autor: adwokat Łukasz Oleś
– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: odszkodowania, wywłaszczenia nieruchomości i spory administracyjne
– obszar: Śląsk i cała Polska
Używamy technologii takich jak pliki cookie do przechowywania i/lub uzyskiwania dostępu do informacji o urządzeniu. Robimy to, aby poprawić jakość przeglądania i wyświetlać (nie)spersonalizowane reklamy. Wyrażenie zgody na te technologie umożliwi nam przetwarzanie danych, takich jak zachowanie podczas przeglądania lub unikalne identyfikatory na tej stronie. Brak wyrażenia zgody lub jej wycofanie może niekorzystnie wpłynąć na niektóre cechy i funkcje.
Podstawowe
Zawsze aktywne
Przechowywanie lub dostęp do danych technicznych jest ściśle konieczny do uzasadnionego celu umożliwienia korzystania z konkretnej usługi wyraźnie żądanej przez subskrybenta lub użytkownika, lub wyłącznie w celu przeprowadzenia transmisji komunikatu przez sieć łączności elektronicznej.
Preferences
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest niezbędny do uzasadnionego celu przechowywania preferencji, o które nie prosi subskrybent lub użytkownik.
Statystyki
Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do celów statystycznych.Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do anonimowych celów statystycznych. Bez wezwania do sądu, dobrowolnego podporządkowania się dostawcy usług internetowych lub dodatkowych zapisów od strony trzeciej, informacje przechowywane lub pobierane wyłącznie w tym celu zwykle nie mogą być wykorzystywane do identyfikacji użytkownika.
Marketing
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest wymagany do tworzenia profili użytkowników w celu wysyłania reklam lub śledzenia użytkownika na stronie internetowej lub na kilku stronach internetowych w podobnych celach marketingowych.
