Odstąpienie od umowy deweloperskiej — podstawy i forma

Od umowy deweloperskiej można odstąpić, gdy wystąpi konkretna podstawa przewidziana w ustawie, umowie albo Kodeksie cywilnym. Może nią być brak przeniesienia własności w terminie, nieusunięta wada istotna, nieprawdziwe informacje w prospekcie lub brak wymaganej zgody wierzyciela hipotecznego. Samo opóźnienie budowy, zwykła usterka albo odmowa kredytu nie zawsze wystarczą. Kluczowe są właściwa podstawa, zachowanie terminu oraz prawidłowa forma oświadczenia.

Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Ustawa deweloperska wskazuje konkretne sytuacje, w których nabywca może wycofać się z umowy. Nie zawsze trzeba udowadniać winę dewelopera w potocznym znaczeniu. Trzeba jednak wykazać, że wystąpiła ustawowa, umowna albo wynikająca z Kodeksu cywilnego podstawa odstąpienia.

Nabywca może skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia między innymi wtedy, gdy:

• umowa nie zawiera wymaganych elementów, takich jak prawidłowe określenie ceny, lokalu, terminów, rachunku powierniczego lub zasad odbioru,
• treść umowy jest niezgodna z prospektem informacyjnym lub jego załącznikami,
• deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego albo informacji o jego zmianie,
• prospekt zawiera dane niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym z dnia zawarcia umowy,
• prospekt nie zawiera wymaganych informacji,
• deweloper nie przeniósł własności w terminie określonym w umowie,
• deweloper nie zawarł nowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego po wypowiedzeniu poprzedniej umowy przez bank lub kasę,
• deweloper nie posiada wymaganej zgody wierzyciela hipotecznego albo zobowiązania do jej udzielenia,
• nie wykonano obowiązków związanych ze zmianą banku prowadzącego rachunek powierniczy,
• deweloper nie usunął uznanej wady istotnej,
• rzeczoznawca budowlany potwierdził istnienie wady istotnej,
• syndyk zażądał wykonania umowy w toku postępowania upadłościowego.

Jakie terminy obowiązują przy odstąpieniu?

Termin zależy od przyczyny odstąpienia. To jeden z najczęstszych punktów spornych między kupującym a deweloperem.

Przekroczenie terminu może spowodować utratę konkretnego ustawowego prawa odstąpienia. Nie oznacza to jednak automatycznie, że nabywca traci wszystkie roszczenia. Nadal może domagać się wykonania umowy, zapłaty kary umownej, odszkodowania albo usunięcia wad.

Czy opóźnienie dewelopera wystarczy do odstąpienia?

Nie każde opóźnienie pozwala natychmiast odstąpić od umowy. Trzeba rozróżnić:

• opóźnienie zakończenia budowy,
• przesunięcie terminu odbioru,
• opóźnienie wydania kluczy,
• brak zawarcia umowy przenoszącej własność w ustalonym terminie.

Ustawowa procedura 120 dni dotyczy sytuacji, w której deweloper nie przeniósł na nabywcę własności lokalu lub innego prawa w terminie wskazanym w umowie. Kupujący powinien wtedy wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni. Dopiero po jego bezskutecznym upływie może odstąpić od umowy na tej podstawie.

Nabywca zachowuje przy tym roszczenie o karę umowną za okres opóźnienia, jeżeli została przewidziana w umowie. W określonych sytuacjach dodatkowe uprawnienia mogą wynikać również z Kodeksu cywilnego albo z korzystniejszych postanowień umownych.

Czy można odstąpić z powodu wad mieszkania?

Zwykła usterka nie daje automatycznie prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Krzywo osadzone drzwi, pęknięta płytka, miejscowa nierówność ściany albo drobne braki wykończeniowe najczęściej prowadzą do żądania usunięcia wad, a nie do zakończenia całej umowy.

Inaczej wygląda sytuacja przy wadzie istotnej. Chodzi o wadę, która ze względu na swój charakter, zakres lub skutki poważnie ogranicza możliwość korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Za potencjalnie istotne mogą zostać uznane między innymi:

• poważne wady konstrukcyjne,
• rozległe zawilgocenie albo przecieki,
• wady stwarzające zagrożenie dla bezpieczeństwa,
• brak możliwości legalnego albo bezpiecznego użytkowania lokalu,
• istotna niezgodność lokalu z projektem lub umówionym standardem,
• wady instalacji uniemożliwiające normalne zamieszkanie.

Jeżeli deweloper uzna wadę istotną w protokole odbioru, ale nie usunie jej w terminie, nabywca może po przeprowadzeniu ustawowej procedury odstąpić od umowy.

Gdy deweloper nie uznaje wady istotnej, kupujący może odmówić odbioru. Strony powinny następnie ustalić termin powtórnego odbioru. Jeżeli wada nadal występuje, odmowa odbioru wymaga przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego. Z wnioskiem o sporządzenie opinii trzeba wystąpić w terminie miesiąca od dnia odmowy.

Jeżeli rzeczoznawca potwierdzi wadę istotną, nabywca może odstąpić od umowy, a koszt opinii obciąża dewelopera. Jeżeli wada istotna nie zostanie potwierdzona, koszt ponosi nabywca.

Czy obciążenie nieruchomości hipoteką pozwala odstąpić od umowy?

Sama hipoteka na gruncie, na którym powstaje inwestycja, nie musi oznaczać naruszenia prawa. Deweloperzy często finansują budowę kredytem zabezpieczonym na nieruchomości.

Problem pojawia się wtedy, gdy deweloper nie posiada wymaganej zgody wierzyciela hipotecznego albo zobowiązania, że po zapłacie ceny lokal zostanie przeniesiony na nabywcę bez obciążenia. W takim przypadku nabywca może odstąpić od umowy w terminie 60 dni od jej zawarcia.

Podstawą odstąpienia może być również niezgodność informacji o stanie prawnym nieruchomości zawartych w prospekcie ze stanem rzeczywistym. Dlatego przed podjęciem decyzji należy porównać umowę, prospekt, załączniki oraz aktualną treść księgi wieczystej.

Czy brak kredytu pozwala wycofać się z umowy deweloperskiej?

Odmowa udzielenia kredytu hipotecznego nie daje automatycznie ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Możliwość wycofania się może jednak wynikać z klauzuli wpisanej do umowy. Może ona przewidywać, że kupujący ma prawo odstąpić po przedstawieniu określonej liczby decyzji odmownych banków. W takim przypadku trzeba sprawdzić:

• ile decyzji odmownych jest wymaganych,
• w jakim terminie trzeba je przedstawić,
• czy odmowy muszą pochodzić z określonych banków,
• czy przyczyną odmowy musi być brak zdolności kredytowej,
• jaką formę powinno mieć oświadczenie.

Inne zasady dotyczą umowy rezerwacyjnej. Jeżeli rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi. Nie oznacza to jednak automatycznie prawa do odstąpienia od zawartej już umowy deweloperskiej.

Czy można odstąpić na podstawie Kodeksu cywilnego?

Ustawa deweloperska nie wyłącza automatycznie wszystkich innych podstaw odstąpienia. Znaczenie mogą mieć również postanowienia umowy oraz przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące niewykonania zobowiązań wzajemnych.

Jeżeli jedna ze stron pozostaje w zwłoce, druga może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin z zagrożeniem odstąpienia po jego bezskutecznym upływie. W szczególnych przypadkach odstąpienie bez dodatkowego terminu może być możliwe, gdy wykonanie po terminie nie ma już dla wierzyciela znaczenia albo gdy taki skutek wynika z umowy.

Nie należy jednak automatycznie zastępować szczególnej procedury z ustawy deweloperskiej ogólnym wezwaniem z Kodeksu cywilnego. Najpierw trzeba ustalić, czy dana sytuacja została uregulowana wprost w ustawie deweloperskiej.

Jak skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej?

Oświadczenie nie powinno ograniczać się do jednego zdania: „odstępuję od umowy z winy dewelopera”. Dokument musi pozwalać jednoznacznie ustalić, z jakiego uprawnienia korzysta nabywca i dlaczego.

Oświadczenie powinno zawierać między innymi:

• dane nabywcy i dewelopera,
• datę i oznaczenie umowy deweloperskiej,
• opis lokalu oraz inwestycji,
• konkretną podstawę prawną lub umowną odstąpienia,
• opis naruszenia i najważniejsze daty,
• informację o wcześniejszych wezwaniach i dodatkowych terminach,
• jednoznaczne oświadczenie o odstąpieniu,
• żądanie zwrotu wpłaconych pieniędzy,
• numer rachunku do zwrotu,
• zgodę na wykreślenie właściwego roszczenia z księgi wieczystej,
• podpisy notarialnie poświadczone.

Jak doręczyć oświadczenie deweloperowi?

Po sporządzeniu dokumentu trzeba zadbać o możliwość wykazania daty doręczenia. Ma to znaczenie między innymi dla terminu zwrotu pieniędzy i ewentualnych odsetek za opóźnienie.

Oświadczenie można doręczyć:

• osobiście za pisemnym potwierdzeniem odbioru,
• przesyłką rejestrowaną z potwierdzeniem doręczenia,
• przez pełnomocnika,
• w inny sposób umożliwiający pewne ustalenie daty odbioru.

Sam dowód nadania nie zawsze rozstrzyga, kiedy oświadczenie dotarło do dewelopera. Dlatego należy zachować potwierdzenie skutecznego doręczenia.

Co dzieje się z pieniędzmi po odstąpieniu?

Jeżeli nabywca skutecznie korzysta z ustawowego prawa odstąpienia, umowę uważa się za niezawartą. Deweloper nie może uzależnić skorzystania z tego prawa od zapłaty odstępnego.

Sposób zwrotu środków zależy od tego, gdzie pieniądze znajdują się w chwili odstąpienia:

• środki pozostające na mieszkaniowym rachunku powierniczym bank lub kasa wypłaca nabywcy w nominalnej wysokości niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu,
• środki wypłacone już deweloperowi z otwartego rachunku powierniczego deweloper powinien zwrócić niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni od otrzymania oświadczenia.

Jeżeli deweloper nie odda pieniędzy w terminie, nabywca może wezwać go do zapłaty i dochodzić odsetek za opóźnienie. W określonych przypadkach brak zwrotu może również uruchomić ochronę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Najczęstsze błędy kupujących

• odstąpienie wyłącznie z powodu zmiany decyzji o zakupie,
• uznanie każdego opóźnienia za podstawę natychmiastowego odstąpienia,
• brak dodatkowego terminu 120 dni przy nieprzeniesieniu własności,
• potraktowanie każdej usterki jako wady istotnej,
• pominięcie procedury odbioru i opinii rzeczoznawcy,
• przekroczenie terminu 30 albo 60 dni,
• złożenie oświadczenia wyłącznie e-mailem,
• brak notarialnego poświadczenia podpisów,
• brak zgody na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej,
• brak dowodu doręczenia oświadczenia,
• mylenie odstąpienia z wypowiedzeniem albo rozwiązaniem za porozumieniem,
• brak zabezpieczenia dokumentów potwierdzających naruszenie.

Kiedy nie iść do sądu?

Proces nie zawsze jest pierwszym i najlepszym krokiem. Nie ma potrzeby pozywać dewelopera, gdy uznał skuteczność odstąpienia i zwraca środki zgodnie z ustawą.

Sprawy sądowej nie należy również rozpoczynać pochopnie, gdy:

• nie minął jeszcze wymagany termin,
• nie wysłano prawidłowego wezwania,
• oświadczenie ma wadę formalną, którą można jeszcze naprawić,
• usterki nie są istotne i można je usunąć na koszt dewelopera,
• korzystniejsze jest żądanie wykonania umowy lub zapłaty kary,
• podstawą rezygnacji jest wyłącznie brak kredytu, a umowa nie zawiera odpowiedniej klauzuli,
• deweloper proponuje bezpieczne rozwiązanie umowy za porozumieniem i pełny zwrot środków.

Do sądu należy iść wtedy, gdy deweloper kwestionuje skuteczne odstąpienie, nie zwraca pieniędzy, odmawia zapłaty należnych odsetek albo dochodzi roszczeń przeciwko nabywcy. Więcej o możliwym przebiegu konfliktu przeczytasz w artykule o sporze z deweloperem.

Co zrobić krok po kroku?

1. Zbierz dokumenty. Przygotuj umowę deweloperską, prospekt, załączniki, harmonogram, dowody wpłat, protokół odbioru i korespondencję.
2. Ustal właściwe przepisy. Sprawdź datę rozpoczęcia sprzedaży inwestycji oraz datę zawarcia umowy.
3. Wybierz konkretną podstawę odstąpienia. Nie łącz przypadkowo kilku różnych procedur.
4. Sprawdź termin. Ustal, czy obowiązuje termin 30 dni, 60 dni, dodatkowe 120 dni albo procedura dotycząca wady istotnej.
5. Wyślij wymagane wezwanie. W szczególności wyznacz dodatkowy termin, jeżeli wymagają tego przepisy.
6. Zabezpiecz dowody. Zachowaj potwierdzenia doręczenia, zdjęcia, opinie techniczne i dokumentację bankową.
7. Przygotuj oświadczenie. Wskaż podstawę, daty, żądanie zwrotu oraz zgodę dotyczącą księgi wieczystej.
8. Poświadcz podpisy u notariusza. Nie wysyłaj wcześniej niepełnego dokumentu.
9. Doręcz oświadczenie deweloperowi. Wybierz sposób pozwalający wykazać datę odbioru.
10. Kontroluj zwrot pieniędzy. Sprawdź stan rachunku powierniczego i termin zwrotu środków otrzymanych przez dewelopera.
11. Wezwij do zapłaty. Jeżeli pieniądze nie wrócą, zażądaj należności wraz z odsetkami.
12. Rozważ pozew. Postępowanie sądowe powinno być ostatnim etapem, a nie pierwszą reakcją na opóźnienie.

Ile trwa odstąpienie od umowy deweloperskiej?

Najkrótsza procedura może zakończyć się w ciągu kilku tygodni, jeżeli podstawa odstąpienia jest jednoznaczna, a deweloper jej nie kwestionuje.

W przypadku braku przeniesienia własności trzeba uwzględnić dodatkowy termin 120 dni. Przy wadzie istotnej czas wydłuża odbiór, termin na usunięcie wady, powtórny odbiór i ewentualna opinia rzeczoznawcy.

Jeżeli deweloper odmawia zwrotu pieniędzy, sprawa może trafić do sądu. Czas postępowania zależy od liczby dowodów, konieczności powołania biegłego oraz stanowiska dewelopera.

Ile kosztuje odstąpienie od umowy?

Przy skutecznym ustawowym odstąpieniu deweloper nie może pobrać od nabywcy odstępnego ani kary za samo skorzystanie z tego prawa.

W praktyce mogą jednak pojawić się koszty związane z przygotowaniem i zabezpieczeniem sprawy:

• notarialne poświadczenie podpisów,
• analiza umowy i przygotowanie oświadczenia przez prawnika,
• opinia rzeczoznawcy budowlanego,
• prowadzenie negocjacji i wezwanie do zapłaty,
• opłata sądowa i wynagrodzenie pełnomocnika, jeżeli konieczny będzie proces,
• zaliczka na opinię biegłego sądowego.

Jeżeli rzeczoznawca potwierdzi wadę istotną w ustawowej procedurze, koszt jego opinii obciąża dewelopera. Jeżeli wada istotna nie zostanie potwierdzona, koszt pozostaje po stronie nabywcy.

Czy deweloper może odstąpić od umowy?

Tak, ale tylko w przypadkach określonych w ustawie albo w zgodnych z prawem postanowieniach umowy.

Deweloper może odstąpić między innymi wtedy, gdy nabywca:

• nie zapłacił wymaganej kwoty mimo pisemnego wezwania i wyznaczenia dodatkowego terminu 30 dni,
• nie stawił się na odbiór lokalu albo na podpisanie aktu notarialnego mimo dwóch pisemnych wezwań doręczonych w odstępie co najmniej 60 dni.

Deweloper nie może skorzystać z tych podstaw, jeżeli niewykonanie obowiązku przez kupującego było spowodowane działaniem siły wyższej.