Norma PN-ISO 9836:1997 – jak prawidłowo oblicza się powierzchnię użytkową lokalu

Czym jest norma PN-ISO 9836?

PN-ISO 9836 to Polska Norma dotycząca określania i obliczania wskaźników powierzchniowych oraz kubaturowych budynków. Porządkuje między innymi pojęcia powierzchni całkowitej, powierzchni netto, powierzchni użytkowej i powierzchni konstrukcji.

Norma jest dokumentem technicznym. Nie jest ustawą ani rozporządzeniem. Może jednak mieć istotne znaczenie prawne, jeżeli została wskazana w umowie, dokumentacji projektowej albo została powołana w obowiązującym przepisie. Polski Komitet Normalizacyjny wyjaśnia, że stosowanie Polskich Norm jest co do zasady dobrowolne, ale powołanie normy w przepisie może nadać jej wiążące znaczenie w określonym zakresie.

Dlaczego norma ma znaczenie przy zakupie mieszkania?

Cena mieszkania jest często obliczana jako iloczyn powierzchni lokalu i ceny za metr kwadratowy. Nawet niewielka różnica może więc oznaczać wysoką nadpłatę.

Przykład: jeżeli deweloper doliczył 1,20 m² powierzchni zajętej przez stałe ścianki działowe, a cena wynosiła 12 000 zł za metr kwadratowy, różnica w cenie wynosi 14 400 zł. Nie oznacza to jeszcze automatycznego prawa do zwrotu tej kwoty. Pokazuje jednak, dlaczego sposób pomiaru powinien zostać dokładnie sprawdzony.

Obowiązująca ustawa deweloperska wymaga, aby umowa deweloperska wskazywała sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ustawa nie ogranicza tego obowiązku do wpisania samego numeru normy. Z umowy powinno jednak wynikać, według jakich zasad powierzchnia zostanie ustalona.

Wersje normy: 1997, 2015 i 2022

W sprawach dotyczących powierzchni mieszkań najczęściej pojawiają się trzy wydania normy:

Status poszczególnych wydań potwierdza katalog Polskiego Komitetu Normalizacyjnego.

Wycofanie normy nie oznacza automatycznie, że stała się ona nieważna albo że nie wolno jej stosować. PKN wyjaśnia, że norma wycofana może być nadal stosowana, jeżeli strony tak uzgodniły i nie jest to sprzeczne z przepisami prawa. Dlatego w sporze dotyczącym starszej inwestycji nie można po prostu zastąpić normy z 1997 r. normą z 2022 r.

Jak PKN interpretuje powierzchnię pod ściankami działowymi?

Polski Komitet Normalizacyjny wskazuje, że wydania PN-ISO 9836 z 1997, 2015 i 2022 r. są merytorycznie zgodne w zakresie kwalifikowania powierzchni zajętej przez ścianki działowe.

Kluczowe jest rozróżnienie dwóch rodzajów przegród:

• stałe ścianki działowe – powierzchnia zajęta przez takie ściany nie powinna być zaliczana do powierzchni użytkowej; jest kwalifikowana jako powierzchnia konstrukcji,
• ścianki typu przepierzenia – lekkie przegrody przeznaczone do demontażu i ewentualnego ponownego montażu; powierzchnia pod nimi może być zaliczana do powierzchni netto, a w konsekwencji do odpowiedniej części powierzchni użytkowej.

PKN podkreśla również, że o kwalifikacji przegrody nie decyduje wyłącznie materiał, z którego została wykonana. Znaczenie ma jej funkcja oraz to, czy została zaprojektowana jako stały element budynku, czy jako przegroda przystosowana do demontażu.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową krok po kroku?

Prawidłowe obliczenie powierzchni użytkowej nie polega wyłącznie na zmierzeniu długości i szerokości pomieszczeń. Najpierw trzeba ustalić zasady, według których wynik ma zostać obliczony.

1. Ustal właściwą podstawę pomiaru. Sprawdź umowę deweloperską, prospekt, projekt, pozwolenie na budowę, zestawienie powierzchni i protokół pomiaru.
2. Sprawdź wersję normy. Ustal, czy dokumentacja odwołuje się do PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015-12, PN-ISO 9836:2022-07 czy do innej metody.
3. Sprawdź stan lokalu przy pomiarze. Ustal, czy powierzchnię liczono na podstawie projektu, w stanie surowym, po wykonaniu tynków czy po zakończeniu określonych prac wykończeniowych.
4. Wyznacz powierzchnie poszczególnych pomieszczeń. Wymiary powinny odpowiadać metodzie przyjętej dla konkretnej inwestycji. Nie można mieszać wymiarów projektowych z wymiarami powykonawczymi.
5. Oddziel powierzchnię użytkową od powierzchni konstrukcji. Nie dodawaj przekrojów stałych ścian, słupów, kominów, pionów i innych trwałych elementów konstrukcyjnych.
6. Sprawdź obniżoną wysokość i skosy. Jeżeli zastosowanie mają zasady z rozporządzenia dotyczącego projektu budowlanego, powierzchnię o wysokości co najmniej 2,20 m liczy się w 100%, od 1,40 m do mniej niż 2,20 m w 50%, a poniżej 1,40 m pomija.
7. Oddziel balkon, taras i loggię. Powierzchnie zewnętrzne powinny być wykazane osobno, a nie dodawane do powierzchni użytkowej mieszkania jako jego wewnętrzny metraż.
8. Zsumuj prawidłowo zakwalifikowane powierzchnie. Wynik porównaj z powierzchnią wskazaną w umowie, protokole odbioru i akcie notarialnym.

Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wskazuje między innymi, że przy zestawieniu powierzchni użytkowej odejmuje się przekroje wewnętrznych przegród budowlanych, balkony, tarasy, loggie oraz określone schody i podesty. Rozporządzenie reguluje również sposób uwzględniania części pomieszczeń o obniżonej wysokości.

Co wlicza się do powierzchni użytkowej?

Ostateczna kwalifikacja zależy od podstawy właściwej dla konkretnej inwestycji. W typowym lokalu mieszkalnym warto jednak zweryfikować następujące elementy:

Przykład obliczenia powierzchni użytkowej

Załóżmy, że po zastosowaniu właściwej metody pomiaru powierzchnie pomieszczeń o pełnej wysokości wynoszą:

• salon – 20,00 m²,
• kuchnia – 8,00 m²,
• sypialnia – 12,00 m²,
• łazienka – 5,00 m²,
• korytarz – 6,00 m².

Łączna powierzchnia tych pomieszczeń wynosi 51,00 m².

Dodatkowo lokal ma 4,00 m² powierzchni pod skosem, która zgodnie z właściwymi dla przykładu zasadami jest liczona w 50%. Do wyniku dodaje się więc 2,00 m².

Powierzchnia użytkowa wynosi w tym przykładzie 53,00 m².

Jeżeli stałe ścianki działowe zajmują 1,20 m², tej wartości nie dodaje się do powierzchni użytkowej. Gdyby deweloper doliczył powierzchnię pod ścianami, wskazałby 54,20 m² zamiast 53,00 m².

Najczęstsze błędy przy obliczaniu metrażu

• doliczanie powierzchni pod stałymi ściankami działowymi,
• uznawanie każdej lekkiej ściany za demontowalne przepierzenie,
• mieszanie zasad z różnych wersji normy,
• porównywanie powierzchni projektowanej z powykonawczą bez uwzględnienia stanu lokalu,
• doliczanie słupów, kominów lub pionów instalacyjnych,
• wykazywanie balkonu, tarasu albo loggii jako części wewnętrznej powierzchni użytkowej,
• nieuwzględnienie zasad dotyczących skosów i obniżonej wysokości,
• zaokrąglanie wyników przed zakończeniem wszystkich obliczeń,
• brak protokołu pomiaru lub tabeli pokazującej powierzchnie poszczególnych pomieszczeń,
• przyjęcie, że każda różnica metrażu automatycznie daje prawo do zwrotu pieniędzy.

Z praktyki kancelarii

Jak zweryfikować metraż mieszkania?

1. Znajdź w umowie postanowienie dotyczące sposobu pomiaru powierzchni.
2. Sprawdź prospekt informacyjny i załączony rzut lokalu.
3. Poproś dewelopera o zestawienie powierzchni poszczególnych pomieszczeń.
4. Zażądaj protokołu lub operatu pomiaru powykonawczego.
5. Ustal, jak zakwalifikowano stałe ścianki, słupy, piony i powierzchnie pod skosami.
6. Zleć niezależny pomiar osobie mającej doświadczenie w stosowaniu norm powierzchniowych.
7. Porównaj wynik z powierzchnią wskazaną w umowie i akcie notarialnym.
8. Przed wysłaniem wezwania ustal podstawę prawną i wysokość roszczenia.

Do analizy warto przygotować:

• umowę rezerwacyjną i deweloperską,
• prospekt informacyjny,
• rzut lokalu z wymiarami,
• projekt architektoniczno-budowlany lub jego istotne fragmenty,
• protokół odbioru,
• akt notarialny,
• protokół pomiaru powykonawczego,
• niezależny pomiar lokalu,
• korespondencję z deweloperem.

Moja ocena

W mojej ocenie stanowisko PKN dotyczące stałych ścian działowych jest ważnym argumentem w sporach z deweloperami. Nie oznacza jednak, że każda powierzchnia pod ścianą automatycznie prowadzi do zasądzenia zwrotu pieniędzy.

Najmocniejsze są sprawy, w których:

• umowa jasno określa sposób obliczenia ceny za metr kwadratowy,
• deweloper doliczył powierzchnię zajętą przez stałe przegrody,
• różnicę potwierdza rzetelny pomiar,
• dokumentacja pozwala odtworzyć zastosowaną metodę,
• roszczenie zostało prawidłowo obliczone i nie jest spóźnione.

Najwięcej problemów pojawia się wtedy, gdy klient ma tylko własny pomiar wykonany dalmierzem, ale nie ma projektu, protokołu pomiaru ani informacji o metodzie zastosowanej przez dewelopera.

Kiedy nie iść do sądu?

Nie warto zaczynać procesu tylko dlatego, że dwa pomiary dały inny wynik. Najpierw trzeba ustalić przyczynę różnicy.

Powstrzymaj się ze złożeniem pozwu, jeżeli:

• nie masz niezależnego i prawidłowo udokumentowanego pomiaru,
• porównujesz powierzchnię projektowaną z pomiarem wykonanym po zmianach lokatorskich,
• nie ustaliłeś wersji normy i metody wskazanej w umowie,
• różnica wynika wyłącznie z innego sposobu zaokrąglania,
• nie wiesz, czy cena była ustalona za metr kwadratowy, czy jako cena ryczałtowa,
• wartość roszczenia jest niewspółmierna do przewidywanych kosztów dowodowych,
• nie sprawdziłeś terminów dochodzenia roszczeń,
• deweloper nie otrzymał wcześniej prawidłowej reklamacji lub wezwania.

W wielu sprawach lepszym pierwszym krokiem jest uzyskanie dokumentów, wykonanie profesjonalnego pomiaru i skierowanie do dewelopera precyzyjnego wezwania. Proces powinien być kolejnym etapem, a nie pierwszą reakcją.

Ile trwa i ile kosztuje sprawdzenie metrażu?

Czas analizy zależy przede wszystkim od kompletności dokumentów. Wstępna ocena jest możliwa po otrzymaniu umowy, rzutu lokalu i informacji o powierzchni przyjętej przez dewelopera. Pełna ocena może wymagać także projektu, protokołu pomiaru i niezależnej inwentaryzacji lokalu.

Nie ma jednej ceny weryfikacji metrażu. Koszt może obejmować:

• wykonanie niezależnego pomiaru technicznego,
• sporządzenie opinii lub inwentaryzacji,
• analizę prawną umowy i dokumentacji,
• przygotowanie reklamacji lub wezwania do zapłaty,
• w razie procesu – opłatę sądową, wynagrodzenie pełnomocnika i ewentualną zaliczkę na opinię biegłego.

FAQ

Źródła urzędowe

• Polski Komitet Normalizacyjny – obliczanie powierzchni i kwalifikacja ścian działowych
• PKN – informacje o PN-ISO 9836:1997
• PKN – informacje o PN-ISO 9836:2022-07
• Ustawa deweloperska – obowiązek wskazania sposobu pomiaru
• Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

Autor: adwokat Łukasz Oleś

– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: prawo nieruchomości i spory z deweloperami
– obszar: Śląsk i cała Polska

Pomoc w sprawie zawyżonej powierzchni