Problemy podatkowe konkubentów przy zakupie mieszkania

Konkubenci nie mają wspólności majątkowej tak jak małżonkowie. To podstawowa różnica, o której wiele par zapomina przy zakupie mieszkania. Jeżeli jedna osoba finansuje zakup, a druga zostaje właścicielem całości albo większego udziału, urząd skarbowy może zadać proste pytanie: czy była to darowizna?

Problem nie dotyczy tylko dużych kwot. Ryzyko pojawia się także wtedy, gdy jeden z partnerów przelewa drugiemu pieniądze na wkład własny, opłaty notarialne, remont, wykończenie mieszkania albo spłatę kredytu. Jeżeli nie da się wykazać, że była to pożyczka, rozliczalny nakład albo zapłata za własny udział, fiskus może potraktować przekazanie środków jako nieodpłatne przysporzenie.

Spis treści

• na czym polega problem podatkowy konkubentów
• kiedy pieniądze na mieszkanie mogą być darowizną
• czy współwłasność chroni przed podatkiem
• czy umowa pożyczki pomaga
• jak rozliczać nakłady na cudze mieszkanie
• najczęstsze błędy przy zakupie mieszkania
• z praktyki kancelarii
• moja ocena jako pełnomocnika
• co zrobić krok po kroku
• ile to trwa i ile kosztuje
• faq

Na czym polega problem podatkowy konkubentów przy zakupie mieszkania?

Problem zaczyna się wtedy, gdy prawo własności mieszkania nie odpowiada temu, kto faktycznie wyłożył pieniądze. Dla pary może być oczywiste, że mieszkanie jest „wspólne”. Dla urzędu skarbowego liczy się jednak akt notarialny, przelewy, umowy i dowody.

Jeżeli mieszkanie zostaje kupione wyłącznie na jednego partnera, a drugi przekazuje mu pieniądze, powstaje pytanie, jaki był prawny charakter tych środków. Mogła to być darowizna. Mogła to być pożyczka. Mogło to być rozliczenie nakładów. Mogła to być zapłata za udział, który jednak nie został wpisany w akcie notarialnym. Każda z tych wersji ma inne skutki.

Najgorsza sytuacja występuje wtedy, gdy nie ma żadnej umowy, a przelewy są opisane ogólnie, na przykład „na mieszkanie”, „wkład własny”, „dla nas” albo „remont”. Wtedy organ podatkowy może uznać, że partner otrzymał pieniądze bez obowiązku zwrotu.

Kiedy pieniądze przekazane konkubentowi mogą być darowizną?

Darowizna polega na nieodpłatnym przysporzeniu na rzecz innej osoby. W praktyce oznacza to sytuację, w której jedna osoba daje drugiej pieniądze, a druga osoba nie musi ich oddawać i nie daje w zamian równoważnego świadczenia.

Przy zakupie mieszkania przez konkubentów urząd skarbowy może mówić o darowiźnie szczególnie wtedy, gdy:

• jeden partner przelewa pieniądze na rachunek drugiego partnera,
• mieszkanie zostaje kupione tylko na jednego z partnerów,
• drugi partner nie otrzymuje udziału w nieruchomości,
• nie ma umowy pożyczki ani umowy o rozliczenie nakładów,
• z dokumentów nie wynika obowiązek zwrotu pieniędzy,
• partnerzy tłumaczą, że „mieszkanie miało być wspólne”, ale akt notarialny pokazuje co innego.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 października 2024 r., sygn. III FSK 1463/22, sąd zwrócił uwagę, że przekazanie pieniędzy przez konkubinę na rachunek partnera, a następnie przeznaczenie ich na zakup nieruchomości należącej wyłącznie do niego, może zostać potraktowane jako darowizna. W tamtej sprawie chodziło o kwotę 41 000 zł.

Czy zakup mieszkania na współwłasność chroni przed podatkiem od darowizny?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwykle kupienie mieszkania na współwłasność w takich udziałach, które odpowiadają rzeczywistemu finansowaniu. Jeżeli jedna osoba płaci 60 procent ceny, a druga 40 procent, można rozważyć wpisanie takich udziałów w akcie notarialnym.

Nie zawsze udziały muszą być równe. Błędem jest automatyczne wpisywanie po 1/2, jeżeli jedna osoba faktycznie zapłaciła prawie całą cenę. Taka różnica także może później wywołać pytania podatkowe albo spór między partnerami.

Współwłasność pomaga, ponieważ pieniądze przeznaczone na zakup mieszkania nie są wtedy przekazywane „dla partnera”, lecz służą nabyciu własnego udziału. Trzeba jednak zadbać, aby dokumenty były spójne: akt notarialny, przelewy, umowa kredytu, wkład własny i ewentualne rozliczenia między partnerami.

Czy umowa pożyczki między konkubentami rozwiązuje problem?

Umowa pożyczki może pomóc, ale tylko wtedy, gdy jest zawarta realnie, a nie dopisana po czasie. Jeżeli jeden partner przekazuje drugiemu pieniądze z obowiązkiem zwrotu, warto sporządzić prostą, pisemną umowę przed przelewem albo najpóźniej w chwili przekazania środków.

W umowie pożyczki powinny znaleźć się przede wszystkim:

• dane obu stron,
• kwota pożyczki,
• termin i sposób zwrotu,
• informacja, czy pożyczka jest oprocentowana,
• cel przekazania pieniędzy,
• podpisy obu stron,
• dowód przelewu zgodny z treścią umowy.

Opis przelewu ma znaczenie. Jeżeli strony zawierają pożyczkę, tytuł przelewu powinien to potwierdzać. Przelew opisany jako „darowizna”, „na mieszkanie” albo „dla ciebie” może utrudnić późniejszą obronę.

Jak rozliczać nakłady konkubenta na mieszkanie drugiego partnera?

Częsty problem dotyczy nie samego zakupu, ale remontu, wykończenia albo spłaty kredytu. Jeden partner jest właścicielem mieszkania, a drugi finansuje kuchnię, łazienkę, podłogi, meble, raty kredytu albo większy remont.

Takie wydatki mogą być później traktowane jako nakłady na cudzą nieruchomość. Żeby ograniczyć ryzyko podatkowe i cywilne, warto jasno ustalić, czy pieniądze mają być zwrócone, czy zwiększają udział partnera, czy są świadczeniem bezzwrotnym.

W praktyce pomocna może być umowa o rozliczenie nakładów. Taki dokument powinien wskazywać, kto płaci, za co płaci, na czyją nieruchomość idą środki i w jaki sposób strony rozliczą się w razie rozstania albo sprzedaży mieszkania.

Czy przy zakupie mieszkania przez konkubentów pojawia się PCC?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego może pojawić się podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. To inny podatek niż podatek od darowizny. PCC dotyczy samej umowy sprzedaży, natomiast podatek od darowizny może dotyczyć przepływu pieniędzy między partnerami.

To ważne rozróżnienie. Zapłata PCC przy zakupie mieszkania nie oznacza automatycznie, że urząd skarbowy nie będzie badał, skąd pochodziły pieniądze i dlaczego trafiły z rachunku jednego partnera do drugiego.

Co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Najczęstsze błędy konkubentów przy zakupie mieszkania

Najwięcej problemów powstaje nie dlatego, że partnerzy chcą obejść prawo. Zwykle przyczyną jest zaufanie, pośpiech i przekonanie, że skoro mieszkają razem, to prawo potraktuje ich jak małżonków. Tak nie jest.

Najczęstsze błędy to:

• kupienie mieszkania tylko na jednego partnera, mimo że płacą oboje,
• przekazywanie pieniędzy bez umowy i bez jasnego tytułu przelewu,
• wpisanie udziałów po 1/2, mimo że finansowanie było zupełnie inne,
• brak umowy pożyczki przy przekazaniu większej kwoty,
• brak dokumentów potwierdzających nakłady na remont,
• spłacanie kredytu partnera bez ustalenia zasad rozliczenia,
• odkładanie tematu „na później”, aż do rozstania albo kontroli podatkowej,
• mylenie podatku PCC z podatkiem od darowizny.

Z praktyki kancelarii

Moja ocena jako pełnomocnika

Najbezpieczniej jest zaplanować podatki i własność przed podpisaniem aktu notarialnego. Po zakupie mieszkania możliwości są mniejsze, a tłumaczenie wcześniejszych przelewów bywa trudne.

Warto działać, gdy:

• jeden partner daje drugiemu pieniądze na wkład własny,
• mieszkanie ma być kupione tylko na jedną osobę,
• partnerzy mają nierówne wkłady finansowe,
• jedna osoba będzie spłacała kredyt za drugą,
• planowany jest kosztowny remont mieszkania należącego do partnera,
• rodzice jednego partnera przekazują pieniądze na zakup wspólnego lokalu.

Ludzie najczęściej tracą pieniądze nie na samym podatku, ale na braku dowodów. Po kilku latach trudno odtworzyć, czy przelew był pożyczką, darowizną, nakładem czy rozliczeniem udziału. Wtedy spór podatkowy łączy się często ze sporem między byłymi partnerami.

Kiedy nie iść do sądu?

Nie każda sprawa wymaga od razu procesu. Jeżeli partnerzy nadal są zgodni, lepiej najpierw uporządkować dokumenty, przeanalizować przelewy i sprawdzić, czy można zawrzeć umowę, która jasno opisze rzeczywiste rozliczenia.

Do sądu zwykle nie warto iść tylko po to, żeby „postraszyć” drugą stronę. Najpierw trzeba ustalić, jakie są dowody: akt notarialny, przelewy, wiadomości, umowy, faktury, potwierdzenia spłat kredytu i korespondencja z notariuszem lub bankiem.

Sąd albo spór z organem podatkowym ma sens wtedy, gdy istnieje realny interes do ochrony: wysoka kwota, zakwestionowana darowizna, decyzja urzędu, odmowa zwrotu pieniędzy albo poważny konflikt po rozstaniu.

Co zrobić krok po kroku przed zakupem mieszkania?

Przed zakupem mieszkania przez konkubentów warto wykonać kilka prostych kroków. To może oszczędzić podatku, nerwów i wieloletniego sporu.

1. ustalić, kto faktycznie finansuje zakup i w jakiej części,
2. zdecydować, czy mieszkanie będzie wspólne, czy tylko jednego partnera,
3. dopasować udziały w akcie notarialnym do rzeczywistych wpłat,
4. przygotować umowę pożyczki, jeżeli pieniądze mają być zwrócone,
5. przygotować umowę o nakłady, jeżeli jedna osoba inwestuje w lokal drugiej,
6. zadbać o prawidłowe tytuły przelewów,
7. zebrać faktury i potwierdzenia płatności za remont,
8. sprawdzić skutki podatkowe przed podpisaniem aktu notarialnego, a nie po kontroli.

Ile to trwa i ile kosztuje?

Samo uporządkowanie sytuacji przed zakupem mieszkania zwykle nie trwa długo, jeżeli partnerzy mają jasne ustalenia i dokumenty. Najczęściej trzeba przeanalizować źródło finansowania, projekt aktu notarialnego, przelewy, umowę kredytu i planowane rozliczenia między partnerami.

Koszt zależy od tego, czy potrzebna jest jedynie konsultacja, przygotowanie umowy, analiza ryzyka podatkowego, czy reprezentacja w sporze z urzędem skarbowym. Najtańsze jest działanie przed zakupem. Najdroższe bywa ratowanie sytuacji po kilku latach, gdy urząd uzna przekazane środki za darowiznę.

Jak adwokat może pomóc konkubentom przy zakupie mieszkania?

Adwokat może pomóc przede wszystkim w takim ułożeniu transakcji, aby dokumenty odpowiadały rzeczywistym ustaleniom partnerów. Chodzi nie tylko o podatki, ale też o ochronę pieniędzy w razie rozstania, śmierci jednego z partnerów albo sprzedaży mieszkania.

Pomoc może obejmować:

• analizę ryzyka uznania przelewów za darowiznę,
• przygotowanie umowy pożyczki między partnerami,
• przygotowanie umowy o rozliczenie nakładów,
• ocenę, czy udziały w nieruchomości odpowiadają finansowaniu,
• przygotowanie argumentacji dla urzędu skarbowego,
• pomoc przy odwołaniu od decyzji podatkowej,
• reprezentację w sporze między byłymi partnerami.

FAQ

Czy konkubent może dać pieniądze na mieszkanie bez podatku?

Może, ale trzeba ustalić, jaki jest charakter przekazania pieniędzy. Jeżeli jest to bezzwrotne przysporzenie dla drugiego partnera, urząd może potraktować je jako darowiznę. Bezpieczniej jest zawrzeć umowę pożyczki, kupić udział w nieruchomości albo jasno opisać zasady rozliczenia nakładów.

Czy zakup mieszkania po połowie zawsze jest najlepszy?

Nie zawsze. Jeżeli partnerzy finansują zakup w równych częściach, udziały po 1/2 są naturalnym rozwiązaniem. Jeżeli jednak jedna osoba płaci znacznie więcej, równe udziały mogą stworzyć ryzyko podatkowe i cywilne.

Czy urząd skarbowy może sprawdzić przelewy między partnerami?

Tak. W razie kontroli albo postępowania podatkowego urząd może badać źródło pieniędzy, tytuły przelewów, akt notarialny, umowy i wyjaśnienia stron. Same ustne tłumaczenia mogą nie wystarczyć.

Czy umowa pożyczki między konkubentami musi być pisemna?

Dla bezpieczeństwa powinna być pisemna. Pisemna umowa, zgodny tytuł przelewu i realny obowiązek zwrotu pieniędzy pomagają wykazać, że nie była to darowizna.

Co zrobić, gdy urząd uznał przelew za darowiznę?

Trzeba przeanalizować decyzję, przelewy, dokumenty zakupu mieszkania i relacje między stronami. W niektórych sprawach można wykazywać, że pieniądze były pożyczką, nakładem albo elementem rozliczenia udziałów, ale wymaga to konkretnych dowodów.

Autor: adwokat Łukasz Oleś

– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: sprawy rodzinne, cywilne i majątkowe związane z rozliczeniami partnerów oraz nieruchomościami
– obszar: Śląsk i cała Polska