Upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny – co dzieje się z mieszkaniem?

Wielu dłużników przed ogłoszeniem upadłości konsumenckiej zastanawia się, co stanie się z mieszkaniem obciążonym kredytem hipotecznym. To jedno z najważniejszych pytań, ponieważ nieruchomość jest zwykle najcenniejszym składnikiem majątku, a jednocześnie miejscem zamieszkania całej rodziny.

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej sprawy. Znaczenie mają między innymi wartość mieszkania, saldo kredytu, liczba właścicieli, ustrój majątkowy małżonków, sytuacja współkredytobiorcy oraz możliwość zapewnienia upadłemu innego lokalu.

Mieszkanie z hipoteką a masa upadłości

Z dniem ogłoszenia upadłości majątek należący do dłużnika staje się masą upadłości. Dotyczy to również mieszkania albo domu obciążonego hipoteką. Hipoteka nie oznacza bowiem, że właścicielem nieruchomości jest bank. Bank pozostaje wierzycielem posiadającym zabezpieczenie na nieruchomości.

Od momentu ogłoszenia upadłości zarząd nad nieruchomością przejmuje syndyk. Upadły nie może samodzielnie sprzedać mieszkania, przekazać go rodzinie ani obciążyć kolejnym prawem. Celem syndyka jest ustalenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż, jeśli pozwoli to zaspokoić wierzycieli.

Podstawą jest art. 61 Prawa upadłościowego, zgodnie z którym majątek upadłego staje się masą upadłości służącą zaspokojeniu wierzycieli.

To ważne: regularne opłacanie rat przed ogłoszeniem upadłości nie powoduje, że mieszkanie zostanie wyłączone z masy. Nie istnieje przepis, zgodnie z którym terminowe spłacanie kredytu daje prawo do zatrzymania nieruchomości po ogłoszeniu upadłości.

Czy można zatrzymać mieszkanie po ogłoszeniu upadłości?

W większości spraw zachowanie mieszkania należącego do upadłego jest trudne. Jeżeli nieruchomość ma wartość rynkową i istnieje możliwość jej sprzedaży, syndyk co do zasady będzie dążył do jej likwidacji.

Sama okoliczność, że saldo kredytu jest zbliżone do wartości mieszkania, nie wystarcza do pozostawienia nieruchomości upadłemu. Syndyk musi uwzględnić nie tylko wysokość hipoteki, lecz także możliwą cenę sprzedaży, koszty likwidacji, inne prawa ujawnione w księdze wieczystej oraz sytuację całej masy upadłości.

Wyłączenie nieruchomości z masy może nastąpić wyjątkowo, na przykład gdy nie można jej sprzedać zgodnie z przepisami, a dalsze pozostawanie nieruchomości w masie jest niekorzystne dla wierzycieli z powodu kosztów. Nie jest to jednak zwykły sposób na zachowanie mieszkania przez dłużnika.

Czy można nadal płacić raty i zatrzymać lokal?

Nie należy zakładać, że dalsze opłacanie rat po ogłoszeniu upadłości pozwoli wyłączyć mieszkanie z postępowania. Po ogłoszeniu upadłości sposób rozliczenia wierzytelności banku podlega regułom postępowania upadłościowego. Dłużnik nie powinien samodzielnie dokonywać większych płatności bez wcześniejszego ustalenia ich zasad z syndykiem lub pełnomocnikiem.

Co dzieje się z kredytem hipotecznym po sprzedaży mieszkania?

Po sprzedaży mieszkania syndyk sporządza plan podziału środków. Wierzytelność banku zabezpieczona hipoteką jest zaspokajana z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, po uwzględnieniu kosztów likwidacji i innych należności mających pierwszeństwo na podstawie ustawy.

Nie jest więc całkowicie precyzyjne stwierdzenie, że bank zawsze otrzymuje całą cenę jako pierwszy. Z uzyskanej kwoty mogą zostać potrącone między innymi koszty sprzedaży i odpowiednia część kosztów postępowania. Ustawa przewiduje również szczególne należności zaspokajane przed wierzytelnością hipoteczną.

Trzy możliwe scenariusze po sprzedaży

Czy niespłacona część kredytu zostanie umorzona?

Nie dzieje się to automatycznie w chwili sprzedaży mieszkania. Pozostała część zadłużenia może zostać objęta planem spłaty wierzycieli, umorzeniem bez planu spłaty albo warunkowym umorzeniem, zależnie od sytuacji upadłego i decyzji sądu.

Dopiero po wykonaniu planu spłaty sąd wydaje postanowienie o umorzeniu zobowiązań powstałych przed dniem ogłoszenia upadłości i niewykonanych w ramach planu.

Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży?

Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym ma skutki podobne do sprzedaży egzekucyjnej. Co do zasady hipoteka wygasa, a bank uzyskuje prawo do zaspokojenia z ceny sprzedaży. Podstawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Dzięki temu nabywca nie przejmuje osobistego obowiązku spłacania kredytu upadłego.

Co jeśli kredyt hipoteczny był wspólny?

Jeżeli kredyt został zaciągnięty wspólnie z małżonkiem, partnerem albo inną osobą, upadłość jednego kredytobiorcy nie zwalnia drugiego z odpowiedzialności wobec banku.

Bank może nadal żądać zapłaty od współkredytobiorcy, który nie ogłosił upadłości. Dotyczy to również sytuacji, w której mieszkanie zostanie sprzedane, ale uzyskana cena nie wystarczy na spłatę całego kredytu.

Plan spłaty i późniejsze umorzenie zobowiązań upadłego nie naruszają prawa banku do dochodzenia należności od współdłużnika.

Przed złożeniem wniosku trzeba więc ustalić:

• kto jest właścicielem mieszkania,
• kto podpisał umowę kredytową,
• czy między małżonkami istnieje wspólność majątkowa,
• czy zabezpieczenie ustanowiono także na majątku osoby trzeciej,
• jaką kwotę bank może żądać od współkredytobiorcy po sprzedaży.

Więcej o skutkach upadłości jednego małżonka przeczytasz w artykule: upadłość konsumencka a wspólny majątek małżonków.

Czy możliwy jest wykup mieszkania od syndyka?

Tak. Członek rodziny, małżonek albo inna osoba może złożyć ofertę zakupu nieruchomości sprzedawanej przez syndyka. Nie oznacza to jednak prawa do preferencyjnej ceny ani automatycznego pierwszeństwa przed innymi zainteresowanymi.

Sprzedaż musi odbywać się na warunkach odpowiadających interesowi wierzycieli i zgodnie z procedurą obowiązującą w postępowaniu. Syndyk może wymagać wpłaty wadium, wykazania źródła finansowania oraz zapłaty ceny w określonym terminie.

Jeżeli rodzina chce kupić mieszkanie, przygotowania finansowe należy rozpocząć jak najwcześniej. Uzyskanie kredytu przez bliską osobę dopiero po ogłoszeniu przetargu może okazać się niemożliwe z powodu krótkich terminów.

Alternatywy dla sprzedaży mieszkania

Największe możliwości działania istnieją przed ogłoszeniem upadłości. Po jej ogłoszeniu mieszkanie należące do dłużnika co do zasady znajduje się już w masie, a zwykła ugoda z bankiem nie powoduje automatycznego wyłączenia nieruchomości.

Przed złożeniem wniosku warto rozważyć:

• ugodę lub restrukturyzację zadłużenia z bankiem,
• sprzedaż mieszkania na wolnym rynku i samodzielne rozliczenie kredytu,
• refinansowanie zadłużenia, jeśli sytuacja dochodowa na to pozwala,
• przejęcie kredytu przez inną osobę za zgodą banku,
• postępowanie o zawarcie układu z wierzycielami przez konsumenta,
• przygotowanie finansowania dla bliskiej osoby zainteresowanej późniejszym zakupem lokalu.

Ile pieniędzy można otrzymać na wynajem mieszkania?

Jeżeli syndyk sprzedaje lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym mieszka upadły, można ubiegać się o wydzielenie z ceny sprzedaży kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Kwota odpowiada przeciętnemu czynszowi najmu lokalu w tej samej albo sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Nie jest to jednak świadczenie przyznawane automatycznie.

Upadły musi złożyć wniosek. O wysokości kwoty decyduje sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę:

• liczbę osób pozostających na utrzymaniu upadłego,
• potrzeby mieszkaniowe rodziny,
• możliwości zarobkowe upadłego,
• cenę uzyskaną ze sprzedaży,
• opinię syndyka,
• przeciętne czynsze w danej miejscowości lub okolicy.

Jeżeli pozwalają na to środki masy, możliwe jest również przyznanie zaliczki jeszcze przed ostateczną sprzedażą opuszczonego lokalu. Podstawą prawną jest art. 342a Prawa upadłościowego.

Najczęstsze błędy przy upadłości i kredycie hipotecznym

1. Założenie, że regularna spłata rat ochroni mieszkanie. Terminowe raty nie wyłączają nieruchomości z masy upadłości.
2. Brak aktualnego zaświadczenia o saldzie kredytu. Kwota pozostała do spłaty może znacząco różnić się od sumy widocznej w harmonogramie.
3. Posługiwanie się ceną z ogłoszenia zamiast realną wartością sprzedaży. Syndyk musi uwzględnić rzeczywistą możliwość sprzedaży, stan techniczny i obciążenia nieruchomości.
4. Pominięcie współkredytobiorcy. Bank może dochodzić pozostałego długu od osoby, która nie ogłosiła upadłości.
5. Darowizna albo sprzedaż mieszkania bliskiej osobie za zaniżoną cenę. Takie działanie może zostać zakwestionowane.
6. Brak wniosku o kwotę na wynajem. Sędzia-komisarz określa ją na wniosek upadłego.
7. Przekonanie, że sprzedaż mieszkania natychmiast umarza resztę kredytu. Umorzenie następuje dopiero na podstawie odpowiedniego orzeczenia sądu.

Co zrobić krok po kroku przed złożeniem wniosku?

1. Pobierz aktualną księgę wieczystą. Sprawdź właścicieli, hipoteki, służebności i inne wpisane prawa.
2. Uzyskaj zaświadczenie z banku. Dokument powinien wskazywać aktualne saldo kredytu, zaległości, odsetki i koszty.
3. Ustal realną wartość nieruchomości. Nie opieraj decyzji wyłącznie na cenach ofertowych z internetu.
4. Sprawdź sytuację małżonka i współkredytobiorców. Ustal, kto odpowiada wobec banku i jaki majątek może zostać objęty postępowaniem.
5. Porównaj trzy scenariusze. Dobrowolną sprzedaż, układ z wierzycielami oraz upadłość połączoną ze sprzedażą przez syndyka.
6. Oszacuj potrzeby mieszkaniowe rodziny. Przygotuj informacje o czynszach, liczbie domowników, dochodach i szczególnych potrzebach.
7. Nie wykonuj pochopnych transakcji. Darowizna, pozorna sprzedaż albo wypłacenie pieniędzy mogą zaszkodzić w postępowaniu.
8. Dopiero po analizie złóż wniosek. Sam formularz nie pokazuje wszystkich konsekwencji utraty mieszkania i odpowiedzialności współkredytobiorcy.

Przed przygotowaniem dokumentów warto również sprawdzić, co sprawdza syndyk przy upadłości konsumenckiej.

Kiedy NIE składać wniosku o upadłość konsumencką?

Upadłość może nie być najlepszym rozwiązaniem, gdy:

• przejściowe problemy finansowe można rozwiązać ugodą z bankiem,
• sprzedaż mieszkania na wolnym rynku pozwoli spłacić większość albo całość długów,
• wartość nieruchomości znacznie przewyższa całe zadłużenie,
• głównym celem wniosku jest wyłącznie zatrzymanie mieszkania,
• współkredytobiorca nie jest przygotowany na przejęcie odpowiedzialności wobec banku,
• dłużnik niedawno wyzbył się nieruchomości albo ukrywał majątek,
• nie przeanalizowano możliwości układu konsumenckiego.

Moja ocena jako pełnomocnika

Upadłość konsumencka może rozwiązać problem kredytu hipotecznego, którego nie da się już spłacać. Nie jest jednak procedurą służącą do zachowania mieszkania przy jednoczesnym umorzeniu kredytu.

Najwięcej tracą osoby, które składają wniosek bez wcześniejszego porównania wartości mieszkania z pełnym saldem banku i bez sprawdzenia odpowiedzialności współkredytobiorcy. Dopiero analiza tych danych pozwala ustalić, czy sprzedaż przez syndyka przyniesie realne oddłużenie.

Warto rozważyć upadłość, gdy kredyt hipoteczny jest tylko jednym z wielu zobowiązań, dłużnik trwale utracił możliwość ich regulowania, a zachowanie mieszkania nie jest realne. Jeżeli natomiast istnieje możliwość dobrowolnej sprzedaży albo porozumienia z bankiem, takie rozwiązania należy ocenić przed skierowaniem sprawy do sądu.

Ile trwa postępowanie i ile kosztuje?

Sprawa obejmująca sprzedaż mieszkania zwykle trwa dłużej niż upadłość osoby, która nie posiada majątku. Syndyk musi ustalić stan prawny nieruchomości, przygotować wycenę, znaleźć nabywcę, przeprowadzić sprzedaż i sporządzić plan podziału.

Sama sprzedaż może trwać od kilku miesięcy do ponad roku. Czas zależy od lokalnego rynku, stanu mieszkania, liczby obciążeń, sporów dotyczących własności oraz zainteresowania nabywców. Po likwidacji majątku sąd może jeszcze ustalić plan spłaty wierzycieli.

Opłata sądowa od wniosku o ogłoszenie upadłości osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej wynosi 30 zł. Dodatkowo mogą pojawić się koszty pomocy prawnej, uzyskania dokumentów, wyceny nieruchomości oraz innych opinii potrzebnych do oceny sytuacji.

Najczęściej zadawane pytania

Czy upadłość konsumencka zawsze oznacza sprzedaż mieszkania z hipoteką?

Jeżeli mieszkanie należy do upadłego, ma wartość rynkową i można je sprzedać, co do zasady zostanie przeznaczone do likwidacji. Wyjątki występują rzadko i wymagają szczególnych okoliczności.

Czy mogę dalej spłacać kredyt i zachować mieszkanie?

Sama regularna spłata rat nie wyłącza mieszkania z masy upadłości. Po ogłoszeniu upadłości zarząd nad nieruchomością przejmuje syndyk.

Co się stanie, jeśli cena sprzedaży będzie niższa niż saldo kredytu?

Bank otrzyma środki uzyskane ze sprzedaży zgodnie z zasadami podziału. Pozostała część wierzytelności może zostać objęta planem spłaty i późniejszym umorzeniem, ale nie znika automatycznie po sprzedaży.

Czy małżonek nadal musi spłacać wspólny kredyt?

Tak. Jeżeli małżonek jest współkredytobiorcą i nie ogłosił własnej upadłości, bank może nadal dochodzić od niego zapłaty.

Ile pieniędzy można otrzymać na wynajem?

Kwota może odpowiadać przeciętnemu czynszowi najmu za okres od 12 do 24 miesięcy. Jej wysokość ustala sędzia-komisarz na wniosek upadłego.

Ile trwa upadłość, gdy w majątku jest mieszkanie?

Sprzedaż nieruchomości może trwać od kilku miesięcy do ponad roku. Całe postępowanie może być dłuższe, zwłaszcza gdy występują spory dotyczące własności albo konieczne jest ustalenie planu spłaty.

Ile kosztuje złożenie wniosku?

Opłata sądowa od wniosku konsumenta wynosi 30 zł. Osobno należy uwzględnić ewentualne koszty pełnomocnika, dokumentów i wycen.

Czy warto ogłosić upadłość przy kredycie hipotecznym?

Może to być korzystne, jeżeli dłużnik trwale nie jest w stanie spłacać kredytu i innych zobowiązań. Przed decyzją trzeba jednak porównać skutki upadłości, dobrowolnej sprzedaży i ugody z bankiem.

Autor: adwokat Łukasz Oleś

– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: upadłość konsumencka, oddłużenie i sprawy dotyczące kredytów hipotecznych
– obszar: Śląsk i cała Polska