Za niskie odszkodowanie za wywłaszczenie – co zrobić

Dostałeś decyzję o odszkodowaniu za wywłaszczenie działki.

Patrzysz na kwotę i masz wrażenie, że nieruchomość była warta znacznie więcej.

To częsta sytuacja przy wywłaszczeniach pod drogi, obwodnice i inne inwestycje publiczne.

Problem polega na tym, że wielu właścicieli od razu zakłada, że skoro decyzję wydał urząd, to nie da się już nic zrobić.

W praktyce nie zawsze jest to prawda.

Skąd bierze się za niskie odszkodowanie

Najczęściej problem zaczyna się od operatu szacunkowego.

To właśnie ten dokument stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Jeżeli operat zawiera błędy, także decyzja może być błędna.

Więcej o samych błędach przeczytasz tutaj:

Operat szacunkowy po wywłaszczeniu – najczęstsze błędy

Najczęstsze przyczyny zaniżonego odszkodowania

• nieprawidłowo dobrane nieruchomości porównawcze,
• pominięcie potencjału inwestycyjnego działki,
• nieuwzględnienie aktualnych cen rynkowych,
• błędna klasyfikacja nieruchomości,
• pominięcie skutków częściowego wywłaszczenia.

W praktyce właściciel często dowiaduje się o tych problemach dopiero po szczegółowej analizie dokumentów.

Czy można odwołać się od decyzji

Tak, ale czas ma ogromne znaczenie.

Największym błędem jest odłożenie dokumentów do szuflady i zajęcie się sprawą po kilku miesiącach.

Dlatego po otrzymaniu decyzji warto od razu przeanalizować operat oraz sprawdzić terminy procesowe.

Jeżeli chcesz wiedzieć, jak zwiększyć wysokość świadczenia, przeczytaj:

Jak zwiększyć odszkodowanie za wywłaszczenie

Co zrobić, jeżeli zabrano tylko część działki

W takich sprawach problem często nie kończy się na samym odszkodowaniu za przejęty grunt.

Pozostała część nieruchomości może stracić wartość albo utracić możliwość normalnego wykorzystania.

To właśnie wtedy pojawiają się dodatkowe roszczenia.

• Wykup resztówki przez GDDKiA
• Spadek wartości pozostałej części nieruchomości

Najczęstsze błędy właścicieli

• brak analizy operatu,
• przegapienie terminów,
• opieranie się wyłącznie na własnym przekonaniu o wartości działki,
• brak dokumentacji dotyczącej nieruchomości,
• rezygnacja po pierwszej odmowie.

Moja ocena jako pełnomocnika

Nie każde odszkodowanie da się skutecznie zwiększyć.

Jeżeli jednak różnica jest znacząca, a operat zawiera błędy, sprawa często ma większy potencjał niż właściciel początkowo zakłada.

Najważniejsze jest szybkie sprawdzenie dokumentacji i przyjęcie właściwej strategii działania.

Kiedy NIE warto iść do sądu

• gdy różnica jest niewielka,
• gdy operat został przygotowany prawidłowo,
• gdy koszty sporu przewyższają możliwe korzyści,
• gdy nie istnieją realne argumenty podważające wycenę.

Co zrobić krok po kroku

1. Sprawdź termin na odwołanie.
2. Uzyskaj pełny operat szacunkowy.
3. Przeanalizuj wycenę nieruchomości.
4. Sprawdź skutki wywłaszczenia dla pozostałej części działki.
5. Oceń możliwość podważenia operatu.
6. Podejmij decyzję o dalszych działaniach.

Ile trwa i ile kosztuje

Czas trwania sprawy zależy od etapu postępowania i charakteru sporu. W wielu przypadkach postępowania dotyczące wysokości odszkodowania trwają od kilku miesięcy do kilku lat.

Autor: adwokat Łukasz Oleś

– doświadczenie: wieloletnia praktyka w prowadzeniu spraw
– liczba spraw: setki prowadzonych postępowań
– specjalizacja: odszkodowania, wywłaszczenia nieruchomości i spory administracyjne
– obszar: Śląsk i cała Polska