Nieruchomości – domy, mieszkania, działki – to najczęstszy składnik majątku spadkowego. Gdy spadkodawca przepisze nieruchomość tylko jednemu ze spadkobierców (lub osobie spoza rodziny), pozostali często mają prawo do zachowku. Kluczowym pytaniem staje się wówczas: jak ustalić wartość nieruchomości dla potrzeb zachowku?
Czym jest zachowek z nieruchomości?
Zachowek to pieniężna rekompensata dla osób pominiętych w testamencie. Jeżeli zmarły przekazał cały majątek (np. mieszkanie) jednej osobie, to pozostałym bliskim – np. dzieciom, małżonkowi – może przysługiwać roszczenie o zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej, obliczanej od wartości całego spadku.
Jakie nieruchomości uwzględnia się przy obliczaniu zachowku?
Pod uwagę bierze się:
- nieruchomości należące do spadkodawcy w chwili śmierci,
- darowizny uczynione za życia – w szczególności na rzecz osób bliskich,
- współwłasność (np. udział w domu) – proporcjonalnie do części spadkodawcy.
Nieruchomość nie musi być formalnie przekazana w testamencie – wystarczy, że stanowiła większość majątku, który przeszedł na spadkobierców.
Jak ustala się wartość nieruchomości?
Wartość nieruchomości dla potrzeb zachowku ustala się według cen rynkowych na dzień orzekania przez sąd, a nie na dzień śmierci spadkodawcy.
Podstawowe zasady:
- analizowana jest cena, jaką można by uzyskać przy sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku,
- sąd może powołać biegłego rzeczoznawcę majątkowego,
- w przypadku darowizny – liczy się wartość nieruchomości z dnia obliczania zachowku, a nie z chwili jej przekazania.
Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny?
Do wyliczenia wartości nieruchomości przydatne będą:
- akt notarialny (darowizna, umowa sprzedaży),
- odpis z księgi wieczystej,
- mapa ewidencyjna lub wypis z rejestru gruntów,
- operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę (jeśli strona go posiada),
- porównania z cenami rynkowymi z okolicy.
Czy można zakwestionować wycenę?
Tak. Jeśli jedna ze stron nie zgadza się z wartością ustaloną przez biegłego lub drugą stronę postępowania:
- może zażądać powołania innego rzeczoznawcy,
- może złożyć własną opinię eksperta,
- może złożyć zarzuty do opinii (np. wskazać błędy, zawyżenia lub zaniżenia).
Czy można otrzymać zachowek w naturze?
Zasadniczo zachowek to świadczenie pieniężne, ale strony mogą porozumieć się i ustalić:
- udział w nieruchomości,
- prawa do korzystania z części domu,
- inne formy rekompensaty (np. spłata w ratach, odroczenie terminu zapłaty).
Podsumowanie
Wycena nieruchomości przy dochodzeniu zachowku to kluczowy etap każdej sprawy. Warto zadbać o dokumentację, znać realną wartość rynkową i skonsultować się z prawnikiem – zwłaszcza gdy chodzi o majątek o dużej wartości lub w grę wchodzą wcześniejsze darowizny.
Masz wątpliwości co do wartości nieruchomości w sprawie spadkowej? Skontaktuj się z kancelarią – pomożemy wyliczyć zachowek, zakwestionować błędną wycenę i przeprowadzić postępowanie o zapłatę.
Sprawdź również:
