Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – podatek, ulga mieszkaniowa i PIT-39 (2026)
Aktualizacja: styczeń 2026. Ten wpis wyjaśnia, kiedy sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat powoduje obowiązek podatkowy,
jak liczyć „5 lat”, kiedy działa ulga mieszkaniowa i jak praktycznie rozliczyć sprzedaż w PIT-39.
Najkrótsza odpowiedź (30 sekund): jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku,
w którym nastąpiło nabycie (co do zasady), możesz mieć podatek od dochodu. Podatek da się często wyeliminować
przez ulgę mieszkaniową, ale trzeba spełnić warunki i poprawnie złożyć PIT-39.
Kiedy sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat powoduje podatek
Co do zasady, jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, liczonych w sposób opisany niżej,
powstaje obowiązek rozliczenia podatku od dochodu ze sprzedaży (jeżeli dochód wystąpi).
W praktyce kluczowe są trzy pytania:
- czy sprzedaż mieści się „w okresie 5 lat”,
- jaki jest dochód (przychód minus koszty),
- czy możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej (i jak ją udokumentować).
Jak liczyć 5 lat – najczęstszy błąd
Najczęstsze nieporozumienie polega na liczeniu 5 lat „od dnia zakupu” albo „od aktu notarialnego”.
W praktyce w wielu przypadkach okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
To oznacza, że graniczna data może wypadać wcześniej albo później niż się wydaje.
Nabycie w maju 2021 r. → „5 lat” liczone od końca 2021 r. → upływa z końcem 2026 r. (sprzedaż w 2026 r. może jeszcze podlegać rozliczeniu).
Tabela: sprzedaż przed 5 lat / po 5 latach / ulga mieszkaniowa
| Sytuacja | Co to oznacza | Najczęstszy błąd |
|---|---|---|
| Sprzedaż przed 5 lat | Zwykle obowiązek rozliczenia (PIT-39) i potencjalnie podatek od dochodu | Brak PIT-39 „bo i tak wydałem na mieszkanie” |
| Sprzedaż po 5 latach | Zwykle brak podatku z tego tytułu (przy spełnieniu warunków) | Złe liczenie terminu „od dnia zakupu” |
| Ulga mieszkaniowa | Może wyeliminować podatek, jeśli wydatkujesz środki na własne cele mieszkaniowe i masz dokumenty | Wydatki bez faktur / cele „nie własne” / brak terminów i dowodów |
Dochód, koszty, nakłady – co można odliczyć
Podatek (jeśli występuje) jest zwykle liczony od dochodu, a nie od samej kwoty ze sprzedaży.
Dlatego kluczowe jest prawidłowe zebranie kosztów i dokumentów.
- koszt nabycia (np. cena zakupu, opłaty notarialne, podatek PCC – w zależności od sytuacji),
- nakłady zwiększające wartość (remonty/modernizacje) – o ile są udokumentowane,
- koszty sprzedaży (np. prowizja pośrednika) – jeśli masz potwierdzenia.
im lepsza dokumentacja kosztów, tym mniejsze ryzyko sporu z urzędem skarbowym.
Ulga mieszkaniowa – warunki i przykłady wydatków
Ulga mieszkaniowa polega w uproszczeniu na tym, że przeznaczasz środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe
w ustawowym terminie. Kluczowe są: cel (czy jest „własny”), termin oraz dokumenty.
- zakup mieszkania/domu na własne potrzeby mieszkaniowe,
- budowa, rozbudowa lub remont własnej nieruchomości (udokumentowany),
- spłata kredytu mieszkaniowego (w określonych sytuacjach).
Uwaga: w sporach z organami podatkowymi kluczowe bywa wykazanie, że cel jest „własny” i realny.
PIT-39 – jak rozliczyć sprzedaż krok po kroku
- ustal datę i sposób nabycia oraz datę sprzedaży,
- policz, czy sprzedaż mieści się w okresie 5 lat (zgodnie z zasadami liczenia),
- ustal przychód ze sprzedaży,
- zbierz koszty nabycia, nakłady i koszty sprzedaży (z dokumentami),
- jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej – przygotuj zestawienie wydatków i dowody,
- złóż PIT-39 w terminie, nawet jeśli finalnie podatek wynosi 0 z uwagi na ulgę.
brak PIT-39 „bo środki poszły na mieszkanie”. Rozliczenie nadal jest potrzebne – inaczej ryzykujesz postępowanie wyjaśniające.
Darowizna i spadek – czy „5 lat” liczy się inaczej?
Przy darowiźnie i spadku pojawiają się dodatkowe niuanse (data nabycia, koszty, udokumentowanie wartości, rozliczenia).
Jeśli w grę wchodzi darowizna od rodziny albo sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku, warto przeanalizować dokumenty
przed podpisaniem umowy sprzedaży.
Wspólność małżeńska, rozwód, podział majątku – pułapki
W praktyce sporo sporów podatkowych wynika z tego, że nieruchomość była objęta wspólnością majątkową, nastąpił rozwód,
podział majątku albo zmiana udziałów. To wpływa na datę nabycia i sposób rozliczenia.
jeśli masz nietypową historię nabycia (małżeństwo, darowizna, spadek, zniesienie współwłasności), warto przeanalizować ją przed sprzedażą.
Potrzebujesz analizy przed sprzedażą lub wsparcia przy rozliczeniu?
Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat albo masz wątpliwości co do ulgi mieszkaniowej i PIT-39,
opisz krótko: kiedy nastąpiło nabycie, kiedy sprzedaż, za ile oraz czy środki były wydatkowane na cele mieszkaniowe.
FAQ – sprzedaż mieszkania przed 5 lat
Jak liczyć 5 lat przy sprzedaży mieszkania?
W wielu przypadkach termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. To najczęstsze źródło pomyłek.
Czy zawsze trzeba składać PIT-39?
Jeżeli sprzedaż mieści się w okresie 5 lat, w praktyce PIT-39 jest wymagany, nawet gdy korzystasz z ulgi mieszkaniowej i podatek finalnie wynosi 0.
Co daje ulga mieszkaniowa?
Może wyeliminować podatek, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w wymaganym terminie i masz dokumenty potwierdzające wydatki.
Czy remont też może wchodzić do ulgi?
W zależności od sytuacji – tak, ale kluczowe są dokumenty (faktury/rachunki) i to, czy remont dotyczy własnych celów mieszkaniowych.
Co jeśli nieruchomość była w spadku lub darowiźnie?
Wtedy pojawiają się dodatkowe niuanse (data nabycia, koszty, dokumentowanie wartości). W takich sprawach warto przeanalizować dokumenty przed sprzedażą.
