W skrócie: norma PN-ISO 9836 określa sposób obliczania powierzchni użytkowej budynków i lokali. To właśnie do niej powinien odnosić się każdy deweloper w umowie. Błędne interpretacje tej normy prowadzą do zawyżania metrażu – szczególnie przez doliczanie powierzchni pod stałymi ściankami działowymi lub elementami konstrukcyjnymi.

Czym jest norma PN-ISO 9836?

Norma PN-ISO 9836 to polska wersja międzynarodowego standardu określającego metody wyznaczania wskaźników powierzchni i kubatury budynków. Jej celem jest zapewnienie jednolitego sposobu pomiaru powierzchni użytkowej, pomocniczej i całkowitej – tak, by każdy lokal był mierzony w ten sam sposób, niezależnie od projektu.

To właśnie ta norma jest podstawą prawną w sporach dotyczących zawyżonego metrażu mieszkań i lokali użytkowych.

Dlaczego jest tak ważna przy zakupie mieszkania?

Każda umowa deweloperska powinna wskazywać, według jakiej normy dokonano pomiaru. Z pozoru to drobny szczegół, ale w praktyce ma ogromne znaczenie – różnice w metrażu między sposobem „po ścianach” a „po świetle” mogą sięgać nawet 2–3% całej powierzchni lokalu.

Błędne przyjęcie normy lub jej nieprawidłowa interpretacja prowadzi do zawyżenia ceny. To z kolei daje kupującemu prawo do żądania obniżenia ceny lub zwrotu nadpłaty.

Wersje normy – 1997, 2015, 2022

  • PN-ISO 9836:1997 – pierwsza wersja, najczęściej przywoływana w umowach z lat 1998–2020. Definiuje powierzchnię użytkową, ale nie rozróżnia dokładnie ścian działowych.
  • PN-ISO 9836:2015-12 – aktualizacja dostosowana do współczesnych standardów budownictwa. Wprowadza większą precyzję w zakresie pomiarów netto.
  • PN-ISO 9836:2022-07 – najnowsza wersja, która wyraźnie rozróżnia elementy trwałe i mobilne oraz definiuje, kiedy przestrzeń pod przegrodami wlicza się do powierzchni użytkowej.

Różnice między tymi wersjami mają kluczowe znaczenie przy interpretacji umów deweloperskich – szczególnie jeśli w umowie wskazano nieaktualną normę.

Interpretacja PKN z 2022 roku

Polski Komitet Normalizacyjny 29 grudnia 2022 r. wydał interpretację, w której jednoznacznie stwierdził, że powierzchni pod stałymi ściankami działowymi nie należy wliczać do powierzchni użytkowej. Dopuszczalne jest to jedynie w przypadku przegród demontowalnych lub przesuwnych.

Interpretacja ta ma charakter oficjalny i jest powoływana w sporach sądowych dotyczących zawyżonego metrażu. Stanowi kluczowy dowód na niezgodne z prawem praktyki niektórych deweloperów.

Najczęstsze błędy deweloperów

  • wliczanie powierzchni pod stałymi ściankami działowymi, słupami lub pionami instalacyjnymi
  • stosowanie różnych norm dla różnych części budynku (np. mieszkań i garaży)
  • brak jednoznacznego wskazania w umowie, według jakiej normy dokonano pomiaru
  • zaokrąglanie powierzchni w górę bez podstaw pomiarowych

Takie praktyki prowadzą do zawyżenia metrażu o 1–2 m², co przy obecnych cenach oznacza kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych nadpłaty.

Jak weryfikować metraż w praktyce?

  1. poproś dewelopera o rzut z wymiarami i informację, według jakiej normy liczono powierzchnię
  2. porównaj wersję normy wskazaną w umowie z aktualną interpretacją PKN
  3. zleć niezależny pomiar rzeczoznawcy z wykorzystaniem normy PN-ISO 9836:2022-07
  4. jeśli wynik różni się od danych w umowie – przygotuj wezwanie do zapłaty i żądanie korekty ceny

Powiązane poradniki

Faq

czy deweloper może wybrać dowolną wersję normy PN-ISO 9836?

Nie. Deweloper ma obowiązek stosować aktualną wersję normy obowiązującą w dniu sporządzenia projektu. Starsze normy mogą być podstawą jedynie wtedy, gdy inwestycja była realizowana wcześniej.

czy interpretacja PKN z 2022 r. ma moc prawną?

Nie jest aktem prawa, ale stanowi oficjalne stanowisko organu normalizacyjnego, które sądy często uznają za wiarygodne źródło wykładni.

czy można domagać się korekty aktu notarialnego?

Tak – jeśli pomiar wykonany zgodnie z PN-ISO 9836:2022-07 wykaże zawyżenie, można żądać sprostowania aktu notarialnego oraz zwrotu nadpłaty.

Bezpłatna analiza metrażu

Jeśli podejrzewasz, że deweloper błędnie obliczył powierzchnię Twojego mieszkania, prześlij nam umowę, rzut lokalu i metraż z aktu notarialnego. Przeanalizujemy je według normy PN-ISO 9836:2022-07 i pomożemy odzyskać należne pieniądze.

tel. 32 307 01 77
[email protected]

Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych w związku z wysłaniem zapytania przez formularz kontaktowy. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do przetworzenia zapytania. Zostałem/am poinformowany/a, że przysługuje mi prawo dostępu do swoich danych, możliwość ich poprawiania, żądania zaprzestania ich przetwarzania.

Ile to 4 + 2?

Powiązane wpisy