Zwrot prowizji dla pośrednika nieruchomości – kiedy i jak odzyskać pieniądze?

Spis treści

• Na czym polega problem z prowizją pośrednika
• Kiedy prowizja jest nienależna albo wygórowana
• Podwójna prowizja i konflikt interesów agenta
• Co musi zawierać umowa pośrednictwa (i w jakiej formie)
• Jak odzyskać prowizję – ścieżka krok po kroku
• Jakie dowody przygotować
• Przykład wyliczenia dla mieszkania za 285 000 zł
• Najczęstsze zagrywki agencji i jak na nie odpowiadać
• Ryzyka, terminy i przedawnienie
• FAQ – odpowiedzi na kluczowe pytania

Na czym polega problem z prowizją pośrednika

Na rynku mieszkaniowym zdarza się, że agencja pobiera wynagrodzenie od obu stron tej samej transakcji (od sprzedającego i od kupującego). Klienci często nie mają pełnej świadomości, komu faktycznie pośrednik służy i czyje interesy reprezentuje. Skutkiem bywa pobranie łącznej prowizji dalece przekraczającej rynkową praktykę – bez realnej wartości dodanej albo z wątpliwą transparentnością.

Kiedy prowizja jest nienależna albo wygórowana

Podstawą wynagrodzenia pośrednika jest umowa pośrednictwa. Prowizja może być kwestionowana m.in. gdy:

• pośrednik nie wykonał czynności, do których się zobowiązał (brak realnego doprowadzenia do transakcji),
• umowa zawiera niejasne lub wprowadzające w błąd postanowienia co do roli pośrednika, zakresu usług i wynagrodzenia,
• doszło do konfliktu interesów lub ukrytej „podwójnej” reprezentacji,
• wynagrodzenie jest rażąco wygórowane w relacji do nakładu pracy i standardów rynkowych,
• umowa została zawarta pod wpływem błędu co do istotnych okoliczności (np. co do tego, kto płaci i ile),
• agencja stosowała nieuczciwe praktyki rynkowe (np. presja na szybki podpis, zatajenie informacji).

Podwójna prowizja i konflikt interesów agenta

Jeżeli pośrednik pobiera wynagrodzenie od obu stron, a żadna ze stron nie została o tym wyraźnie i zrozumiale poinformowana (wraz z konsekwencjami), dochodzi do typowego konfliktu interesów. W takiej konfiguracji łatwo o wprowadzenie w błąd – każda ze stron zakłada, że agent „gra” dla niej. W praktyce otwiera to drogę do żądania zwrotu całości lub części prowizji (jako świadczenia nienależnego) albo do uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.

Co musi zawierać umowa pośrednictwa (i w jakiej formie)

Umowa pośrednictwa powinna określać m.in. zakres działań, zasady wynagrodzenia (wysokość, moment wymagalności, podstawa naliczenia), czas trwania i ewentualną wyłączność. Co do formy – w praktyce rynkowej przyjmuje się formę pisemną jako standard ochronny dla obu stron; nieprecyzyjne, „na kolanie” spisane formularze to prosta droga do sporów.

Jak odzyskać prowizję – ścieżka krok po kroku

1. Audyty dokumentów. Przegląd umowy, aneksów, korespondencji i ogłoszeń. Ustalenie, czy agent działał dla obu stron oraz jakie były realne czynności pośrednictwa.
2. Wezwanie do zapłaty / reklamacja. Wskazanie podstaw prawnych (błąd, świadczenie nienależne, rażące wygórowanie, nieuczciwa praktyka) i kwoty do zwrotu.
3. Negocjacje lub mediacja. Często kończą sprawę szybciej niż proces. Dobrze złożyć wariantową propozycję (np. zwrot 50–70% przy dobrowolnej zapłacie).
4. Pozew o zapłatę. Gdy agencja odmawia – pozew z wyliczeniem szkody lub nienależnego świadczenia oraz wnioskiem o dowód z dokumentów/zeznań.
5. Zawiadomienie organów konsumenckich. W tle można rozważyć zgłoszenie do rzecznika konsumentów lub UOKiK (nie wstrzymuje to jednak biegu przedawnienia).

Jakie dowody przygotować

• umowę pośrednictwa (obie strony, jeśli pośrednik „grał na dwa fronty”),
• potwierdzenie przelewu prowizji, rachunki/faktury,
• korespondencję (maile, SMS-y, komunikatory) – kto, kiedy i co obiecywał,
• ogłoszenie ofertowe i historia publikacji,
• notatki ze spotkań, nagrania rozmów (jeśli zgodne z prawem),
• dowody na wywieranie presji/pośpiechu lub zatajanie informacji.

Przykład wyliczenia dla mieszkania za 285 000 zł

Agencja pobrała łącznie niemal 10% od obu stron. Załóżmy, że łącznie pobrano 28 500 zł. Jeżeli ustalenia wskazują na konflikt interesów i brak transparentnej, świadomej zgody stron na podwójną reprezentację, klient może dochodzić zwrotu:

• całości prowizji (świadczenie nienależne), albo
• części – np. 50–70% – gdy część czynności agencja faktycznie wykonała, ale wynagrodzenie jest rażąco wygórowane lub doszło do wprowadzenia w błąd.

W pozwie warto pokazać metodę porównawczą: ile wyniosłaby „uczciwa” prowizja przy standardowym modelu jednokrotnej reprezentacji i realnym wkładzie agenta.

Najczęstsze zagrywki agencji i jak na nie odpowiadać

• „Taki mamy standard.” – Standard rynkowy nie jest immunitetem. Liczy się transparentność, brak konfliktu interesów i realne czynności pośrednictwa.
• „Podpisał/a Pan/i, więc musi zapłacić.” – Podpis pod wpływem błędu lub w warunkach wprowadzenia w błąd nie cementuje roszczenia o wynagrodzenie.
• „Bez nas transakcja by nie doszła do skutku.” – Wymagaj wykazania konkretnych czynności i ich wpływu na finalizację umowy, a nie ogólników.
• Kary umowne i „wyłączność”. – Sprawdzać proporcjonalność i podstawy naliczenia; nadużycie może być nieważne albo redukowane przez sąd.

Ryzyka, terminy i przedawnienie

Roszczenia o zwrot prowizji (jako jednorazowego świadczenia) co do zasady przedawniają się w terminie 6 lat w sprawach konsumenckich, licząc od dnia zapłaty lub dowiedzenia się o podstawie roszczenia. W przypadku przedsiębiorców terminy mogą być krótsze. Warto przerwać bieg przedawnienia już na etapie przedsądowym (np. wezwaniem do zapłaty połączonym z próbą mediacji).

FAQ – odpowiedzi na kluczowe pytania

Czy pośrednik może pobrać prowizję od obu stron?

Wyłącznie przy pełnej, uprzedniej i świadomej zgodzie obu stron, z jasnym opisem konsekwencji i zasad rozliczeń. Brak transparentności otwiera drogę do zwrotu.

Nie przeczytałem dokładnie umowy – czy to mnie przekreśla?

Nie. Jeżeli treść lub sposób prezentacji umowy wprowadzał w błąd co do istoty usługi lub wynagrodzenia, można powoływać się na błąd i nieuczciwe praktyki.

Czy muszę iść do sądu?

Niekoniecznie. Wiele spraw kończy się polubownie po wezwaniu do zapłaty i przedstawieniu solidnej argumentacji oraz dowodów.

Ile realnie da się odzyskać?

Zależnie od okoliczności – od części prowizji (np. 30–70%) do całości, gdy praktyka była szczególnie nietransparentna lub doszło do konfliktu interesów.

Potrzebna analiza umowy i szybka strategia?

Kancelaria Łukasza Olesia prowadzi audyty umów pośrednictwa, przygotowuje wezwania do zapłaty i reprezentuje klientów w sporach o zwrot prowizji. Skontaktuj się, aby ocenić szanse i dobrać najszybszą ścieżkę odzyskania pieniędzy.