Prowizja pośrednika nieruchomości – ile naprawdę powinna wynosić?

Spis treści

• Od czego zależy wysokość prowizji
• Średnie stawki w Polsce – co jest normą, a co przesadą
• Prowizja przy sprzedaży, zakupie i wynajmie – porównanie
• Czy agencja może pobrać prowizję od obu stron
• Jak negocjować wysokość prowizji
• Ukryte koszty i nieuczciwe dopłaty
• FAQ – najczęstsze pytania klientów

Od czego zależy wysokość prowizji

Prowizja pośrednika nieruchomości nie jest ustawowo określona – jej wysokość zależy od umowy pośrednictwa, lokalizacji nieruchomości, wartości transakcji i zakresu działań agencji. W praktyce agent pobiera procent od ceny sprzedaży lub kwotę stałą, a jej wysokość powinna być wynikiem uzgodnienia, nie narzucenia przez biuro.

Podstawą do naliczenia prowizji jest wykonanie czynności pośrednictwa, które faktycznie doprowadziły do zawarcia umowy. Samo podpisanie dokumentu „na wszelki wypadek” nie uprawnia do pobrania wynagrodzenia.

Średnie stawki w Polsce – co jest normą, a co przesadą

W 2025 roku średnia stawka prowizji w Polsce waha się od 2% do 3% wartości nieruchomości (z VAT). Przy transakcjach o dużej wartości – np. apartamentach czy domach premium – stawki bywają niższe, natomiast w przypadku tanich mieszkań lub najmu – wyższe w ujęciu procentowym.

Na rynku obserwuje się jednak coraz więcej prób pobierania prowizji rzędu 5–10% (często od obu stron), co budzi uzasadnione wątpliwości prawne i etyczne. Powyżej 4% warto każdorazowo żądać uzasadnienia ekonomicznego takiej stawki i wykazu faktycznych działań pośrednika.

Prowizja przy sprzedaży, zakupie i wynajmie – porównanie

Czy agencja może pobrać prowizję od obu stron

Teoretycznie tak – ale wyłącznie wtedy, gdy obie strony zostały o tym uprzednio poinformowane i wyraziły świadomą zgodę. W przeciwnym razie mamy do czynienia z konfliktem interesów i podstawą do żądania zwrotu całości lub części wynagrodzenia.

Pośrednik nie może ukrywać faktu, że działa jednocześnie dla sprzedającego i kupującego. Jeżeli pobiera podwójną prowizję, musi transparentnie ujawnić zakres swoich obowiązków i sposób rozliczenia.

Jak negocjować wysokość prowizji

• Porównaj oferty kilku biur – rynek jest konkurencyjny, a stawki elastyczne.
• Negocjuj nie tylko procent, ale też zakres usług – marketing, obsługa prawna, zdjęcia, open house, negocjacje z kupującym.
• Poproś o rozpisanie kosztów – jeśli agent chce 4%, niech pokaże, co dokładnie za to robi.
• Unikaj „automatycznego przedłużenia” umowy – to częsta pułapka, która wydłuża obowiązek zapłaty prowizji nawet po wygaśnięciu współpracy.
• Żądaj rozliczenia VAT – nieuczciwe agencje potrafią doliczyć podatek „po fakcie”, co zwiększa koszt o 23%.

Ukryte koszty i nieuczciwe dopłaty

Niektóre agencje doliczają dodatkowe opłaty, które nie mają podstawy w umowie: „pakiet marketingowy”, „koszty biura”, „obsługa prawna”.
Takie praktyki można traktować jako nieuczciwe działanie rynkowe. Klient ma prawo żądać pełnego rozliczenia i informacji o tym, za co faktycznie płaci.
Jeśli agent odmawia – warto zgłosić sprawę do rzecznika konsumentów lub UOKiK.

FAQ – najczęstsze pytania klientów

Ile wynosi uczciwa prowizja?

W większości przypadków 2–3% brutto. Powyżej 4% powinno budzić wątpliwości i wymagać uzasadnienia.

Czy mogę odmówić zapłaty prowizji?

Tak, jeśli agent nie wykonał umowy lub działał nieuczciwie. Warto wtedy skonsultować sprawę z prawnikiem i ustalić, czy świadczenie było nienależne.

Czy pośrednik może doliczyć VAT?

Tak, jeśli jest płatnikiem VAT – ale musi to być jasno wskazane w umowie, z kwotą brutto.

Czy prowizję można negocjować?

Oczywiście. Wysokość prowizji nie jest z góry ustalona – zależy od wartości transakcji i zakresu działań agencji.

Podsumowanie

Prowizja agenta nieruchomości nie powinna być tajemnicą ani zaskoczeniem. Uczciwy pośrednik przedstawia stawkę, zakres usług i sposób rozliczenia wprost – bez ukrytych opłat i niejasnych klauzul. Wysoka prowizja jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy idzie za nią realna praca i odpowiedzialność za bezpieczeństwo transakcji.

Potrzebujesz analizy umowy z agencją?

Adwokat Łukasz Oleś analizuje umowy pośrednictwa, doradza przy negocjacjach prowizji i reprezentuje klientów w sporach z agencjami nieruchomości. Skontaktuj się, aby uniknąć nieuczciwych zapisów i nadmiernych kosztów.