Jak odzyskać prowizję pośrednika nieruchomości po nieudanej transakcji?

Spis treści

• Kiedy pośrednik nie ma prawa do prowizji
• Nieudana transakcja – kto ponosi odpowiedzialność
• Świadczenie nienależne i nienależyte wykonanie umowy
• Jak wygląda proces odzyskania prowizji
• Dowody, które mają kluczowe znaczenie
• Terminy i ryzyka w sporze z agencją
• FAQ – najczęstsze pytania klientów

Kiedy pośrednik nie ma prawa do prowizji

Pośrednik nieruchomości ma prawo do wynagrodzenia wyłącznie wtedy, gdy jego działania faktycznie doprowadziły do zawarcia umowy między stronami. Jeżeli transakcja nie doszła do skutku – np. kupujący się wycofał, bank odmówił kredytu, albo sprzedający zmienił zdanie – agencja nie może żądać zapłaty pełnej prowizji.

To, że klient podpisał umowę pośrednictwa, nie oznacza automatycznie, że pośrednik dostanie zapłatę „za sam fakt współpracy”. Wynagrodzenie należy się dopiero za skuteczne pośrednictwo – czyli doprowadzenie do finalnej umowy sprzedaży lub najmu.

Nieudana transakcja – kto ponosi odpowiedzialność

W praktyce agencje często próbują przerzucić winę na klientów, powołując się na klauzule o karach umownych lub „wykonaniu usługi”. Tymczasem, jeśli do transakcji nie doszło z przyczyn niezależnych od klienta – np. pośrednik nie zweryfikował zdolności kredytowej kupującego lub zaniedbał obowiązki – to on odpowiada za nienależyte wykonanie umowy.

W takich przypadkach klient ma prawo domagać się zwrotu prowizji (w całości lub w części) oraz ewentualnego odszkodowania za błędy agencji.

Świadczenie nienależne i nienależyte wykonanie umowy

Podstawą prawną odzyskania pieniędzy jest art. 410 k.c. (świadczenie nienależne) oraz art. 471 k.c. (odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania).
Przykładowe sytuacje, w których można żądać zwrotu prowizji:

• agencja pobrała prowizję mimo że umowa sprzedaży nie została podpisana,
• pośrednik nie zweryfikował wiarygodności kupującego, który nie miał środków ani kredytu,
• agent działał w konflikcie interesów (reprezentował obie strony bez zgody),
• agencja błędnie poinformowała o stanie prawnym nieruchomości, co uniemożliwiło sprzedaż,
• pośrednik zawarł umowę z osobą trzecią, mimo że klient już zrezygnował.

W każdym z tych przypadków prowizja może zostać uznana za świadczenie nienależne, a agencja ma obowiązek ją zwrócić.

Jak wygląda proces odzyskania prowizji

1. Analiza umowy pośrednictwa – ustalenie, czy zapisy są zgodne z prawem i czy agent miał prawo naliczyć wynagrodzenie mimo braku transakcji.
2. Wezwanie do zwrotu prowizji – formalne pismo z podstawami prawnymi (błąd, brak wykonania, nienależne świadczenie).
3. Negocjacje lub mediacja – często kończą sprawę szybciej niż pozew; warto zaproponować zwrot części kwoty w ramach ugody.
4. Pozew o zapłatę – gdy agencja odmawia; w pozwie wskazuje się kwotę prowizji, opis zdarzeń i wnioski dowodowe.

Dowody, które mają kluczowe znaczenie

• umowa pośrednictwa (pełna treść i ewentualne aneksy),
• korespondencja z pośrednikiem (mail, SMS, komunikator),
• dowód zapłaty prowizji (rachunek, faktura, przelew),
• dokumenty potwierdzające brak transakcji (np. brak aktu notarialnego, odstąpienie kupującego),
• dowody na błędne lub nierzetelne działania pośrednika (np. oferty, ogłoszenia, świadkowie).

Terminy i ryzyka w sporze z agencją

Roszczenie o zwrot prowizji przedawnia się co do zasady po 6 latach (dla konsumentów), licząc od dnia zapłaty lub momentu, gdy klient dowiedział się, że prowizja była nienależna.
W przypadku firm – termin wynosi 3 lata.
Warto też pamiętać, że pozew nie jest jedyną drogą – dobrze przygotowane wezwanie i negocjacje często prowadzą do szybszej ugody.

FAQ – najczęstsze pytania klientów

Zapłaciłem prowizję, ale umowa nie doszła do skutku. Czy mogę odzyskać pieniądze?

Tak. Jeśli pośrednik nie doprowadził do sprzedaży lub umowa nie została zawarta z przyczyn od niego niezależnych, można żądać zwrotu całości lub części prowizji.

Pośrednik powołuje się na „wykonanie usługi”. Co to znaczy?

To argument często nadużywany. Samo zamieszczenie ogłoszenia lub wykonanie telefonu nie oznacza, że usługa została wykonana zgodnie z celem umowy.

Czy można odzyskać prowizję, jeśli agencja już wystawiła fakturę?

Tak. Faktura nie przesądza o należności – jeśli świadczenie było nienależne, można żądać zwrotu nawet po opłaceniu faktury.

Jak długo trwa postępowanie?

Jeśli sprawa trafi do sądu – od kilku miesięcy do roku. Jednak w praktyce wiele agencji woli ugodę, gdy otrzyma profesjonalne wezwanie z kancelarii.

Podsumowanie

Nie każda prowizja jest należna. Pośrednik, który żąda zapłaty mimo braku transakcji lub własnych zaniedbań, naraża się na obowiązek zwrotu pieniędzy i utratę reputacji. Klient ma prawo walczyć o swoje – i coraz częściej wygrywa, szczególnie gdy ma dowody na brak skutecznego pośrednictwa.

Potrzebujesz pomocy w odzyskaniu prowizji?

Adwokat Łukasz Oleś prowadzi sprawy o zwrot prowizji pośredników nieruchomości, analizuje umowy i reprezentuje klientów w negocjacjach lub procesach przeciwko agencjom. Skontaktuj się, aby poznać możliwości odzyskania pieniędzy.