Najem na doby ma zostać „ucywilizowany” – od maja 2026 r. w całej UE wchodzą zasady, które mają wymusić rejestrację obiektów najmu krótkoterminowego, nadawanie numerów identyfikacyjnych oraz raportowanie danych przez platformy. W Polsce rządowy projekt przewiduje centralny wykaz obiektów (CWTON), obowiązek numeru w ogłoszeniach i kary administracyjne nawet do 50 tys. zł.
Uwaga praktyczna: część rozwiązań jest opisana w projekcie krajowym (szczegóły mogą się zmienić), ale kierunek jest jasny: bez numeru – ryzyko wycięcia ogłoszeń i sankcji.
Szybka odpowiedź
- Co się zmienia: obowiązek rejestracji obiektów najmu krótkoterminowego i numer identyfikacyjny w ogłoszeniach.
- Kiedy: 20 maja 2026 r. to kluczowa data wynikająca z przepisów unijnych.
- Co grozi: projektowane kary administracyjne do 50 000 zł (w zależności od naruszenia) oraz w praktyce usuwanie ogłoszeń bez numeru.
- Najważniejszy mechanizm: platformy rezerwacyjne mają weryfikować numer i usuwać oferty bez ważnego identyfikatora.
- Co przygotować już teraz: porządek w dokumentach lokalu, regulamin porządkowy, schemat obsługi gości i komplet danych do rejestracji.
Skąd to wynika: UE i polski projekt
Podstawą jest rozporządzenie (UE) 2024/1028 (tzw. STR), które ma ujednolicić zbieranie danych o najmie krótkoterminowym w całej Unii, m.in. przez system rejestracji i numery identyfikacyjne. Państwa mają też zapewnić mechanizmy egzekwowania i współpracę z platformami.
W Polsce rządowy projekt (MSiT) idzie w stronę uznania najmu krótkoterminowego (do 30 dni) za usługę hotelarską oraz tworzy centralny wykaz CWTON i obowiązki rejestracyjne po stronie wynajmujących.
Kogo to dotyczy?
W praktyce: właścicieli i operatorów, którzy oferują lokale na krótkie pobyty (na doby/krótkie okresy), zwłaszcza gdy robią to przez platformy rezerwacyjne lub do szerokiego grona klientów.
Jeżeli wynajmujesz długoterminowo (np. klasyczny najem na miesiące), ten poradnik dotyczy Cię tylko pośrednio.
Co najprawdopodobniej będzie obowiązkowe (checklista)
- Wpis do rejestru i uzyskanie numeru identyfikacyjnego obiektu (model: zgłoszenie w gminie, numer potem widoczny w CWTON).
- Numer w ogłoszeniach – nie tylko na Airbnb/Booking, ale też w innych kanałach promocji (np. social media), jeśli oferta jest publiczna.
- Regulamin porządkowy dla lokalu (projektowane wymaganie) – czyli jasne zasady pobytu i korzystania z mieszkania.
- Oświadczenia o spełnianiu wymogów (w projekcie: m.in. sanitarne i przeciwpożarowe) – składane przy zgłoszeniu.
- Gotowość na kontrole – mechanizm nadzoru ma się wzmocnić (samorząd, a sankcje administracyjne mają być realne).
Najważniejszy „game changer”: platformy mają usuwać oferty bez numeru
To jest klucz, bo w praktyce odcina legalny dopływ gości z internetu. Projektowane rozwiązanie zakłada, że platformy będą wymagały numeru i usuwały ogłoszenia, które go nie mają lub których danych nie da się zweryfikować.
Gminy i „strefy zakazu” – co to znaczy dla właściciela?
W projekcie pojawia się narzędzie dla samorządów: rady gmin mogą wyznaczać strefy, w których nie będzie można świadczyć najmu krótkoterminowego w „innych obiektach” niż klasyczne obiekty hotelarskie (czyli np. w lokalach mieszkalnych).
Praktycznie: nawet jeśli masz numer, gmina może ograniczyć możliwość wynajmu w określonych częściach miasta (np. centrum) – jeśli takie uchwały wejdą w życie.
Wzór: prosty regulamin porządkowy mieszkania na doby
To nie jest „papier dla papieru”. Regulamin przydaje się też w sporach z gośćmi i sąsiadami.
REGULAMIN PORZĄDKOWY (wzór) 1) Maksymalna liczba osób: [__]. 2) Cisza nocna: [__]–[__]. Zakaz organizowania imprez. 3) Zakaz palenia w lokalu / dopuszczalne miejsce: [__]. 4) Odpowiedzialność za szkody: gość odpowiada za zniszczenia i brakujące wyposażenie. 5) Zasady korzystania z części wspólnych budynku (klatka, winda): bez hałasu, bez blokowania przejść. 6) Zasady segregacji i wynoszenia śmieci: [__]. 7) Zwierzęta: [tak/nie/warunki]. 8) Procedura awaryjna: kontakt do osoby odpowiedzialnej + numer alarmowy 112. 9) Zasady przekazania kluczy i wymeldowania: [__].
Wzór: zgłoszenie obiektu do rejestru (wersja robocza do e-maila/pisma)
Formularz urzędowy może być inny (zależy od wdrożenia), ale taki szkielet pomaga zebrać dane w jedno miejsce.
WNIOSEK / ZGŁOSZENIE OBIEKTU NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO 1) Dane zgłaszającego: imię i nazwisko / firma, adres, NIP (jeśli dotyczy), e-mail, telefon. 2) Adres obiektu: ulica, nr, miejscowość, kod, województwo. 3) Rodzaj obiektu: mieszkanie / dom / pokój / inny. 4) Zakres świadczenia: cały lokal / pokoje. 5) Liczba miejsc noclegowych: [__]. 6) Osoba odpowiedzialna na miejscu (jeśli inna niż właściciel): dane kontaktowe. 7) Oświadczenie o spełnianiu wymogów (ppoż./sanitarnych) – zgodnie z wymaganiami. 8) Załączniki: (opcjonalnie) tytuł prawny do lokalu, regulamin porządkowy. Proszę o nadanie numeru identyfikacyjnego obiektu. Podpis / podpis elektroniczny
Najczęstsze błędy, które będą kosztować
- brak numeru w ogłoszeniu lub podanie numeru „od innego lokalu”,
- rozjechane dane (adres, liczba miejsc, operator) między rejestrem a ofertą,
- „wynajem na socialach” bez numeru (jeśli oferta jest publiczna),
- brak regulaminu i brak porządku w dokumentach lokalu,
- ignorowanie uchwał gminy (jeśli pojawią się strefy ograniczeń).
Co zrobić teraz, żeby nie obudzić się w maju 2026 z ręką w nocniku
- Spisz wszystkie lokale, które wynajmujesz krótkoterminowo (także te „okazjonalne”).
- Przygotuj regulamin porządkowy i procedury (cisza nocna, śmieci, awarie, kontakt).
- Zrób folder „dowodowy” lokalu: podstawowe dane, wyposażenie, dokumenty, kontakty serwisowe.
- Sprawdź, czy nie działasz jako „operator” na cudzych lokalach – tu ryzyka rosną (podatki i rejestr).
- Śledź wdrożenie krajowe (CWTON, formularze, terminy przejściowe) – szczegóły będą doprecyzowane w przepisach wykonawczych i praktyce gmin.
Chcesz sprawdzić ryzyka w Twoim modelu wynajmu?
Opisz krótko sytuację w formularzu poniżej: ile masz lokali, w jakich miastach, czy wynajmujesz sam czy przez operatora i gdzie publikujesz oferty (platformy/social).
