Nieuczciwe praktyki agencji nieruchomości – jak się bronić przy sprzedaży i zakupie mieszkania

Spis treści

• Na czym polegają nieuczciwe praktyki agencji
• Najczęstsze schematy: podwójna prowizja, fikcyjna wyłączność, presja i zatajanie
• Jak rozpoznać ryzyko jeszcze przed podpisaniem
• Twoje prawa: kiedy można żądać zwrotu prowizji lub unieważnienia zapisów
• Ścieżka działania krok po kroku
• Dowody, o które warto zadbać
• Przykłady scenariuszy i możliwych rozwiązań
• FAQ – najczęstsze pytania klientów

Na czym polegają nieuczciwe praktyki agencji

Nieuczciwe praktyki agencji nieruchomości to działania wprowadzające klienta w błąd lub wykorzystujące jego niewiedzę – w szczególności przy ustalaniu prowizji, zakresu usług i roli pośrednika. Problem dotyczy zarówno sprzedających, jak i kupujących, a punktem zapalnym bywa brak transparentności oraz konflikt interesów (np. pobieranie prowizji od obu stron jednocześnie bez jasnej, uprzedniej zgody).

W praktyce rynkowej skutkiem takich działań jest nadmierna lub nienależna prowizja, ograniczenie możliwości samodzielnej sprzedaży albo podpisanie niekorzystnych dokumentów „pod presją czasu”.

Najczęstsze schematy: podwójna prowizja, fikcyjna wyłączność, presja i zatajanie

W doświadczeniu kancelarii najczęściej pojawiają się następujące wzorce:

• Podwójna prowizja – agent pobiera wynagrodzenie od sprzedającego i od kupującego, nie ujawniając tego wprost obu stronom. Powoduje to konflikt interesów i może otwierać drogę do zwrotu całości lub części opłat.
• „Wyłączność” bez realnych działań – umowa na wyłączność gwarantuje agencji wynagrodzenie, ale pośrednik ogranicza się do minimum (jedno ogłoszenie, brak pokazów). Klient pozostaje z blokadą sprzedaży i ryzykiem kary lub prowizji mimo braku efektów.
• Presja na szybki podpis – „ostatni chętny”, „zaraz ktoś inny kupi”, „to tylko formalność” – klient podpisuje nieczytane dokumenty, które rozszerzają obowiązek zapłaty.
• Zatajanie informacji – brak jasnej informacji, kogo agent reprezentuje, jak liczona jest prowizja (brutto/netto), w którym momencie staje się należna.
• Rozdmuchane kary umowne – zastrzeżone kary równe pełnej prowizji nawet przy rezygnacji z usług z winy agencji lub przy samodzielnym znalezieniu kupca bez udziału pośrednika.
• Nieuzasadnione „opłaty dodatkowe” – rzekome koszty marketingu, notariusza, „pakiet premium”, które nie znajdują pokrycia w realnych czynnościach.

Jak rozpoznać ryzyko jeszcze przed podpisaniem

Wstępny „test czerwonej flagi”:

• umowa jest bardzo ogólna, bez wskazania stawki brutto/netto i momentu wymagalności prowizji,
• brak jednoznacznego określenia, kogo agent reprezentuje,
• wyłączność bez planu działań (harmonogram ogłoszeń, kanały, liczba prezentacji),
• zapisy: „prowizja należy się zawsze”, „pośrednik nie ponosi odpowiedzialności”, „automatyczne przedłużenie umowy”,
• presja na natychmiastowe podpisanie – bez czasu na analizę i poradę prawną.

Twoje prawa: kiedy można żądać zwrotu prowizji lub unieważnienia zapisów

Klient może domagać się ochrony w kilku reżimach cywilnych, w tym:

• świadczenie nienależne – zwrot prowizji, jeśli agent nie wykazał realnego doprowadzenia do transakcji albo działał w konflikcie interesów,
• błąd lub wprowadzenie w błąd – uchylenie się od skutków oświadczenia woli przy niejasnym przedstawieniu roli agenta lub wynagrodzenia,
• klauzule abuzywne – eliminacja zapisów rażąco niekorzystnych w relacjach z konsumentem (np. „prowizja należy się zawsze”),
• odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy – odszkodowanie za brak realnych działań pośrednika lub działanie sprzeczne z interesem klienta.

W praktyce często łączy się kilka podstaw prawnych – to zwiększa skuteczność negocjacji lub pozwu.

Ścieżka działania krok po kroku

1. Audyty umów i komunikacji – zbadanie umowy pośrednictwa, aneksów, korespondencji, ogłoszeń i przebiegu pokazów.
2. Wezwanie do zapłaty / reklamacja – wskazanie naruszeń, podstaw prawnych i wyliczenia kwoty do zwrotu; wyznaczenie terminu.
3. Negocjacje – warianty: zwrot 50–70% przy dobrowolnej zapłacie, odstąpienie od kary umownej, skrócenie wyłączności.
4. Mediacja lub pozew – gdy agencja odmawia; w pozwie: wniosek o dokumenty i zeznania, ewentualnie biegły ds. rynku nieruchomości.
5. Działania równoległe – zawiadomienie rzecznika konsumentów lub UOKiK (nie zatrzymuje to jednak biegu przedawnienia).

Dowody, o które warto zadbać

• umowa pośrednictwa (pełna treść, aneksy),
• potwierdzenia zapłaty prowizji i „opłat dodatkowych”,
• korespondencja (mail, SMS, komunikatory),
• zrzuty ogłoszeń, statystyki publikacji, kalendarz pokazów,
• notatki ze spotkań, ewentualnie nagrania rozmów zgodne z prawem,
• porównania rynkowe stawek prowizyjnych i zakresu usług.

Przykłady scenariuszy i możliwych rozwiązań

• Podwójna prowizja po cichu – jeżeli brak jasnej, uprzedniej zgody stron i przejrzystego ujawnienia konfliktu interesów, klient może żądać zwrotu całości lub znaczącej części prowizji.
• Wyłączność bez pracy – przy braku aktywności agencji: wypowiedzenie z winy pośrednika, miarkowanie kary umownej, roszczenie odszkodowawcze.
• Presja i „formalności” – przy błędzie co do istoty świadczenia lub wynagrodzenia: uchylenie się od skutków oświadczenia i żądanie zwrotu świadczeń.

FAQ – najczęstsze pytania klientów

Czy agencja może żądać prowizji, jeśli sprzedaż nastąpiła bez jej udziału?

Co do zasady nie – pośrednik powinien wykazać realny wkład w doprowadzenie do transakcji. Ogólny zapis „prowizja należy się zawsze” bywa bezskuteczny w relacji z konsumentem.

Czy „wyłączność” zawsze oznacza konieczność zapłaty prowizji?

Nie. Jeśli pośrednik nie działał, klauzula może być kwestionowana, a kara – miarkowana lub eliminowana.

Jakie kwoty realnie da się odzyskać?

Od części prowizji (np. 30–70%) do całości – zależnie od skali naruszeń i jakości dowodów.

Czy trzeba od razu iść do sądu?

Niekoniecznie. Wiele spraw zamyka się po mocnym wezwaniu i negocjacjach. Warto jednak pilnować terminów przedawnienia.

Potrzebna interwencja prawnika?

Kancelaria Łukasza Olesia prowadzi audyty umów pośrednictwa, przygotowuje wezwania do zapłaty, negocjuje z agencjami i reprezentuje klientów w sporach o prowizje. Szybka ocena dokumentów często pozwala odzyskać pieniądze bez procesu.