Pośrednik nieruchomości pobrał prowizję od obu stron – czy można odzyskać pieniądze?

Spis treści

• Pośrednik nieruchomości a konflikt interesów
• Czy agent może pobrać prowizję od kupującego i sprzedającego?
• Na czym polega wprowadzenie w błąd przez agencję?
• Jak odzyskać niesłusznie pobraną prowizję?
• Odpowiedzialność pośrednika – co mówi prawo?
• FAQ – najczęstsze pytania klientów

Pośrednik nieruchomości a konflikt interesów

W praktyce obrotu nieruchomościami coraz częściej zdarza się, że pośrednik pobiera prowizję od obu stron tej samej transakcji – od sprzedającego i kupującego. Takie działanie budzi jednak poważne wątpliwości prawne i etyczne, ponieważ pośrednik – podobnie jak adwokat czy doradca – powinien działać lojalnie wobec strony, którą reprezentuje. Reprezentowanie obu stron o sprzecznych interesach oznacza konflikt interesów, który w wielu przypadkach może prowadzić do nieważności umowy pośrednictwa lub przynajmniej do możliwości domagania się zwrotu prowizji.

Czy agent może pobrać prowizję od kupującego i sprzedającego?

Zgodnie z art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik działa na podstawie umowy pośrednictwa, która określa zakres jego obowiązków oraz wynagrodzenie. Jeśli zawarł taką umowę z obiema stronami, musi jasno wskazać, że pełni rolę pośrednika dwustronnego – w praktyce jednak rzadko się to zdarza. Częściej obie strony są przekonane, że to właśnie im pośrednik „pomaga”, podczas gdy faktycznie jego działania są nieobiektywne.

W takiej sytuacji można mówić o wprowadzeniu w błąd co do charakteru usługi i roli pośrednika. Jeśli klient nie został poinformowany, że agent pobiera prowizję od obu stron, można kwestionować skuteczność pobrania wynagrodzenia.

Na czym polega wprowadzenie w błąd przez agencję?

Najczęstszy mechanizm wygląda następująco: pośrednik przedstawia ofertę sprzedaży mieszkania, umawia oględziny, po czym przy podpisywaniu dokumentów przedstawia dwie osobne umowy pośrednictwa – jedną dla sprzedającego, drugą dla kupującego. Każda z nich przewiduje odrębną prowizję, często rzędu 3–5% ceny transakcji. W efekcie agencja zarabia podwójnie, a żadna ze stron nie ma pełnej świadomości, że druga również zapłaciła.

Tego rodzaju praktyki mogą być uznane za nieuczciwe działanie rynkowe w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, a nawet za naruszenie obowiązku lojalności wynikającego z art. 471 k.c. – odpowiedzialności kontraktowej.

Jak odzyskać niesłusznie pobraną prowizję?

Jeśli agencja pobrała nienależnie wysoką prowizję lub działała w konflikcie interesów, można żądać:

• zwrotu prowizji w całości lub w części, jako świadczenia nienależnego (art. 410 k.c.),
• unieważnienia umowy pośrednictwa zawartej pod wpływem błędu lub wprowadzenia w błąd (art. 84–88 k.c.),
• odszkodowania za nieuczciwe działanie pośrednika, jeśli doprowadził do niekorzystnych warunków transakcji,
• zawiadomienia UOKiK w przypadku podejrzenia nieuczciwej praktyki rynkowej.

Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, zwłaszcza pod kątem treści podpisanej umowy i sposobu, w jaki agent przedstawił swoje usługi.

Odpowiedzialność pośrednika – co mówi prawo?

Pośrednik odpowiada za swoje działania na zasadach ogólnych prawa cywilnego, ale także na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest zobowiązany działać z należytą starannością i w interesie strony, z którą zawarł umowę. Jeśli działał w sposób sprzeczny z zasadami etyki zawodowej, jego czynności mogą zostać zakwestionowane, a klienci mają prawo domagać się zwrotu wynagrodzenia.

W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że agencja nie może być jednocześnie pośrednikiem obu stron, jeśli strony te mają przeciwstawne interesy (por. wyrok SO w Warszawie z 9 marca 2022 r., sygn. XXV C 1886/21).

FAQ – najczęstsze pytania klientów

Czy pośrednik może działać dla obu stron?

Tylko jeśli obie strony wyraźnie się na to zgodziły i mają pełną świadomość, że agent reprezentuje interesy obu – co w praktyce niemal nie występuje.

Czy mogę odzyskać prowizję zapłaconą agencji?

Tak, jeśli pośrednik działał nieuczciwie, pobrał prowizję bez uzasadnienia lub nie poinformował o swoim podwójnym wynagrodzeniu. Wówczas można żądać zwrotu pieniędzy lub unieważnienia umowy.

Jakie dowody są potrzebne?

Umowa pośrednictwa, potwierdzenie przelewu, korespondencja z agencją i dowody wprowadzenia w błąd (np. nagrania, SMS-y, e-maile).

Podsumowanie

Pośrednik nieruchomości ma obowiązek działać uczciwie i lojalnie wobec klienta. Pobieranie prowizji od obu stron jednej transakcji, bez pełnej transparentności, stanowi poważne naruszenie zasad etyki zawodowej i może być podstawą do zwrotu wynagrodzenia. Warto każdorazowo przeanalizować umowę z agencją i skonsultować sprawę z prawnikiem – zwłaszcza jeśli wynagrodzenie było nieproporcjonalne lub sposób działania pośrednika budzi wątpliwości.

Potrzebujesz pomocy w odzyskaniu prowizji od agencji nieruchomości?

Adwokat Łukasz Oleś analizuje umowy pośrednictwa, reprezentuje klientów w sporach z agencjami nieruchomości i pomaga odzyskać nienależne prowizje. Skontaktuj się, aby omówić swoją sytuację i sprawdzić, czy można skutecznie odzyskać część zapłaconej kwoty.