Sprzedaż nieruchomości a długi właściciela – co warto wiedzieć?

Sprzedaż nieruchomości, gdy właściciel jest obciążony długami, wiąże się z szeregiem komplikacji prawnych i finansowych. W takiej sytuacji kluczowe jest dokładne ustalenie statusu nieruchomości oraz zakresu zobowiązań sprzedającego. Na jakie kwestie należy zwrócić uwagę, by transakcja była bezpieczna dla kupującego i zgodna z przepisami prawa?

Czy zadłużenie właściciela może uniemożliwość sprzedaż nieruchomości?

Zadłużenie właściciela nie blokuje automatycznie możliwości sprzedaży nieruchomości. W praktyce jednak często nieruchomości zadłużone są objęte różnego rodzaju ograniczeniami, np. hipoteką, zastawem skarbowym lub wpisem komorniczym do księgi wieczystej. Takie ograniczenia mogą znacząco skomplikować transakcję.

Kupujący powinien zwrócić uwagę przede wszystkim na:

• zapisy w księdze wieczystej, zwłaszcza dział III i IV – ujawniają one ewentualne wpisy o ograniczeniach czy hipotekach,
• potencjalne postępowania komornicze lub egzekucyjne wobec sprzedającego,
• zaległości podatkowe lub administracyjne związane z nieruchomością (np. czynsz czy opłaty lokalne).

Czy kupujący przejmuje długi właściciela wraz z nieruchomością?

Zasadniczo nabywca nieruchomości nie przejmuje automatycznie wszystkich długów jej dotychczasowego właściciela. Jednakże istnieją wyjątki, szczególnie dotyczące:

• hipotek – nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką odpowiada za długi do wysokości hipoteki (art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece),
• opłat administracyjnych – zaległości czynszowe mogą w pewnych przypadkach obciążyć nowego właściciela, zwłaszcza gdy nieruchomość jest w zasobach spółdzielni mieszkaniowej.

Dlatego przed zakupem konieczne jest dokładne sprawdzenie sytuacji finansowej nieruchomości oraz uzyskanie informacji od zarządcy nieruchomości czy spółdzielni mieszkaniowej.

Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem przejęcia długów sprzedającego?

Kupujący może zastosować kilka kroków zabezpieczających go przed ryzykiem przejęcia długów:

• dokładne sprawdzenie księgi wieczystej – weryfikacja stanu prawnego nieruchomości,
• uzyskanie od zbywającego oświadczenia o braku zobowiązań wobec administracji, urzędu skarbowego czy ZUS,
• w przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką – ustalenie warunków spłaty długu (najczęściej spłata hipoteki następuje bezpośrednio z ceny sprzedaży),
• skorzystanie z pomocy prawnika, który oceni ryzyko prawne transakcji i pomoże w sformułowaniu bezpiecznej umowy sprzedaży.

Przykład błędów przy sprzedaży zadłużonej nieruchomości

Częstym błędem jest podpisanie umowy sprzedaży bez dokładnej weryfikacji księgi wieczystej oraz nieuzyskanie zaświadczeń o stanie zobowiązań właściciela. Przykładowo – kupujący nabył mieszkanie od właściciela, który miał dług hipoteczny. W umowie nie przewidziano mechanizmu spłaty zadłużenia z ceny sprzedaży, a właściciel otrzymaną kwotę przeznaczył na inne cele, nie spłacając hipoteki. W efekcie kupujący został obciążony spłatą długu wobec banku.

Innym błędem jest zbyt pochopne zawarcie umowy przedwstępnej z wpłatą wysokiego zadatku, bez pełnej weryfikacji sytuacji finansowej sprzedającego. Jeśli nieruchomość zostanie zajęta przez komornika, odzyskanie zadatku może być bardzo trudne.

Jak kancelaria adwokacka może pomóc przy sprzedaży zadłużonej nieruchomości?

W przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości obciążonej długami pomoc kancelarii adwokackiej jest kluczowa. Adwokat dokładnie zweryfikuje stan prawny nieruchomości, a także pomoże w:

• sporządzeniu bezpiecznej umowy sprzedaży, która zabezpieczy interesy stron,
• wynegocjowaniu warunków transakcji ze sprzedającym oraz wierzycielami (np. bankiem),
• ustaleniu optymalnego sposobu spłaty zadłużenia, który nie narazi kupującego na dodatkowe ryzyko,
• reprezentowaniu strony przed sądem lub komornikiem w sytuacji pojawienia się problemów.

Dzięki wsparciu profesjonalisty, transakcja może być przeprowadzona bezpiecznie, a ryzyko związane z zadłużeniem dotychczasowego właściciela zostanie zminimalizowane.

tel. 32 307 01 77
[email protected]