Upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny – co dzieje się z mieszkaniem?

Mieszkanie z hipoteką a masa upadłości

Z chwilą ogłoszenia upadłości cały majątek dłużnika, w tym nieruchomość, wchodzi do tzw. masy upadłości. Oznacza to, że zarząd nad mieszkaniem przejmuje syndyk, który może je sprzedać w celu zaspokojenia wierzycieli – w tym banku posiadającego hipotekę.

Bank jako wierzyciel zabezpieczony ma pierwszeństwo zaspokojenia ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Oznacza to, że jeśli mieszkanie zostanie sprzedane, to właśnie bank w pierwszej kolejności otrzyma pieniądze.

Czy można zatrzymać mieszkanie po ogłoszeniu upadłości?

W niektórych przypadkach tak, ale wymaga to spełnienia określonych warunków. Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy:

• wartość mieszkania jest zbliżona do wysokości zadłużenia hipotecznego,
• dłużnik regularnie spłaca raty kredytu,
• sąd uzna, że sprzedaż mieszkania nie przyniesie korzyści dla wierzycieli.

W praktyce jednak zachowanie mieszkania jest trudne – większość nieruchomości obciążonych hipoteką zostaje sprzedana przez syndyka. Po sprzedaży sąd może przyznać dłużnikowi kwotę na wynajem nowego lokum na okres od 12 do 24 miesięcy (art. 342 Prawa upadłościowego).

Co dzieje się z kredytem hipotecznym po sprzedaży mieszkania?

Po sprzedaży nieruchomości środki trafiają do wierzyciela hipotecznego, czyli banku. Jeśli uzyskana kwota nie pokryje całego zadłużenia, pozostała część długu może zostać objęta umorzeniem w ramach postępowania upadłościowego.
To oznacza, że po zakończeniu sprawy dłużnik nie musi już spłacać niedopłaty wobec banku – jego zobowiązanie wygasa wraz z umorzeniem reszty długów.

Co jeśli kredyt hipoteczny był wspólny?

Jeśli kredyt został zaciągnięty wspólnie z małżonkiem lub inną osobą, upadłość jednego z kredytobiorców nie zwalnia drugiego z obowiązku spłaty.
Bank może żądać spłaty całej kwoty od współkredytobiorcy, który nie ogłosił upadłości. Dlatego przed złożeniem wniosku warto przeanalizować sytuację małżeńską i majątkową – więcej o tym pisaliśmy w artykule „Upadłość konsumencka a małżeństwo i wspólny majątek”.

Czy możliwy jest wykup mieszkania od syndyka?

Tak, choć wymaga to odpowiedniego przygotowania finansowego. Czasami członkowie rodziny lub bliscy upadłego mogą wykupić mieszkanie z masy upadłości, co pozwala zachować nieruchomość w rodzinie.
W takim przypadku należy złożyć ofertę syndykowi i uzyskać zgodę sądu. Cena musi być rynkowa – sprzedaż po zaniżonej wartości byłaby nieważna.

Alternatywy dla sprzedaży mieszkania

W sytuacjach, gdy upadły nadal spłaca kredyt i chce uniknąć sprzedaży, możliwe jest zawarcie porozumienia z bankiem. Niektóre instytucje finansowe dopuszczają ugody, w ramach których dłużnik nadal spłaca kredyt, a mieszkanie nie trafia do masy upadłości.
To jednak rozwiązanie wyjątkowe i wymaga zgody sądu oraz syndyka.

Podsumowanie

• mieszkanie obciążone hipoteką co do zasady wchodzi do masy upadłości,
• bank ma pierwszeństwo w zaspokojeniu z jego sprzedaży,
• sąd może przyznać środki na wynajem nowego lokum,
• współkredytobiorca nadal odpowiada za dług,
• w niektórych przypadkach możliwy jest wykup mieszkania od syndyka.

Upadłość konsumencka przy kredycie hipotecznym to skomplikowany proces, ale nie zawsze oznacza utratę dachu nad głową. Odpowiednio poprowadzona sprawa może pozwolić dłużnikowi na zachowanie bezpieczeństwa mieszkaniowego i rozpoczęcie życia bez długów.

tel. 32 307 01 77
[email protected]