Zachowek a darowizna mieszkania – jak sąd rozlicza spadek?

Darowizna mieszkania za życia spadkodawcy to częsty sposób przekazywania majątku dzieciom lub wnukom. Wielu rodziców uważa, że w ten sposób „załatwia sprawę” i unika przyszłych sporów spadkowych. W praktyce jednak darowizna mieszkania może prowadzić do poważnych konfliktów – zwłaszcza gdy inni spadkobiercy dochodzą prawa do zachowku. W tym poradniku wyjaśniamy, jak sąd rozlicza darowaną nieruchomość, komu przysługuje roszczenie i jakie są zasady ustalania wartości mieszkania.

Czym jest zachowek

Zachowek to roszczenie pieniężne, które przysługuje najbliższym członkom rodziny pominiętym w spadku. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego, uprawnionymi są:

• dzieci spadkodawcy (zstępni),
• małżonek,
• rodzice – ale tylko wtedy, gdy brak zstępnych.

Wysokość zachowku wynosi co do zasady:

• 1/2 wartości udziału spadkowego, który przypadłby przy dziedziczeniu ustawowym,
• 2/3 wartości udziału spadkowego – jeśli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy.

Darowizna mieszkania a zachowek

Darowizna mieszkania nie zawsze eliminuje roszczenia spadkobierców. Zgodnie z art. 993 i nast. k.c., przy obliczaniu zachowku uwzględnia się darowizny dokonane przez spadkodawcę. Oznacza to, że mieszkanie przekazane za życia w drodze darowizny jest „doliczane” do spadku przy ustalaniu substratu zachowku.

Przykład: jeśli spadkodawca miał dwoje dzieci i darował mieszkanie jednemu z nich, drugie dziecko może żądać od obdarowanego zapłaty zachowku, bo zostało pominięte w dziedziczeniu.

Kiedy darowizna mieszkania wlicza się do zachowku

• Tak – darowizny dokonane na rzecz spadkobierców (np. dziecka),
• Tak – darowizny dokonane na rzecz osób trzecich (np. partnera, wnuka), jeśli nastąpiły w ciągu 10 lat przed śmiercią spadkodawcy,
• Nie – drobne darowizny zwyczajowo przyjęte (np. prezenty świąteczne),
• Nie – darowizny na rzecz dalszych krewnych, jeśli upłynęło ponad 10 lat.

W praktyce sądy szczególnie często rozliczają darowizny mieszkań i domów, bo stanowią one znaczną część majątku spadkodawców.

Jak ustala się wartość mieszkania

Podstawą obliczenia zachowku jest wartość mieszkania w chwili otwarcia spadku, a nie w dniu dokonania darowizny. Jeśli więc rodzic darował mieszkanie dziecku 15 lat temu, a w dniu jego śmierci nieruchomość jest dużo więcej warta – do obliczeń przyjmuje się wartość aktualną.

W praktyce oznacza to, że ceny rynkowe mieszkań mają kluczowe znaczenie. W razie sporu sąd powołuje biegłego rzeczoznawcę, który wycenia nieruchomość na moment otwarcia spadku.

Przykładowe wyliczenie zachowku

Załóżmy, że:

• spadkodawca miał dwoje dzieci,
• darował mieszkanie warte 600 000 zł jednemu z nich,
• innych składników majątku nie było.

W takim przypadku substrat zachowku to 600 000 zł. Każdemu dziecku przysługuje udział ustawowy 1/2, a zatem zachowek wynosi 1/2 × 1/2 × 600 000 zł = 150 000 zł. Dziecko, które nie dostało mieszkania, może żądać od obdarowanego 150 000 zł tytułem zachowku.

Darowizna mieszkania a inne roszczenia

Darowizna mieszkania może wpływać także na inne aspekty prawa spadkowego:

• Podważenie testamentu – jeśli darowizna miała na celu pokrzywdzenie spadkobierców, można próbować ją kwestionować (zobacz: Jak podważyć testament?),
• Zachowek z nieruchomości – roszczenia można zabezpieczyć także na samym lokalu (więcej: Zachowek z nieruchomości – jak ustala się wartość majątku?),
• Darowizna a zachowek – szczegółowe zasady opisaliśmy tu: Darowizna a zachowek – jak sąd rozlicza majątek?.

Obrona przed roszczeniami o zachowek

Osoby obdarowane mieszkaniem często pytają, jak mogą się bronić przed roszczeniami rodzeństwa. Podstawowe możliwości to:

• wykazanie, że darowizna była drobnym przysporzeniem – choć w przypadku mieszkania to rzadko skuteczne,
• powołanie się na przedawnienie roszczenia (roszczenia o zachowek przedawniają się z upływem 5 lat od otwarcia spadku),
• wykazanie, że uprawniony do zachowku nie ma prawa (np. został wydziedziczony).

Najczęstsze błędy przy darowiźnie mieszkania

• przekonanie, że darowizna „załatwia sprawę” i eliminuje zachowek,
• brak aktu notarialnego – darowizna mieszkania wymaga formy notarialnej,
• brak rozważenia skutków podatkowych – darowizna może wiązać się z obowiązkiem zgłoszenia do urzędu skarbowego,
• lekceważenie wyceny nieruchomości – co prowadzi do sporów w sądzie.

Checklisty

Jeśli otrzymałeś mieszkanie w darowiźnie:

• sprawdź, kto jeszcze jest uprawniony do zachowku,
• oszacuj wartość mieszkania na dzień śmierci darczyńcy,
• przygotuj się na ewentualne roszczenia finansowe rodzeństwa lub innych bliskich.

Jeśli zostałeś pominięty w darowiźnie:

• ustal wartość mieszkania darowanego innemu spadkobiercy,
• sprawdź, czy mieścisz się w kręgu osób uprawnionych do zachowku,
• pamiętaj o 5-letnim terminie przedawnienia roszczeń,
• rozważ złożenie pozwu o zapłatę zachowku.

FAQ

Czy darowizna mieszkania zawsze doliczana jest do zachowku?

Tak – chyba że była dokonana ponad 10 lat przed śmiercią i na rzecz osoby spoza kręgu spadkobierców.

Czy można się zrzec zachowku?

Tak, ale tylko w drodze umowy notarialnej zawartej za życia spadkodawcy.

Czy można podzielić mieszkanie między kilkoro dzieci darowizną?

Tak, ale w praktyce często prowadzi to do sporów o wartość udziałów i roszczenia o zachowek.

Podsumowanie

Darowizna mieszkania nie chroni całkowicie przed roszczeniami o zachowek. Sąd przy ustalaniu zachowku dolicza wartość darowanej nieruchomości do spadku, a obdarowany może być zobowiązany do wypłaty odpowiedniej kwoty rodzeństwu czy innym bliskim. Dlatego decyzję o darowiźnie mieszkania warto podejmować świadomie, znając jej skutki prawne i finansowe.

tel. 32 307 01 77
[email protected]