W skrócie: stałe ścianki działowe nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania. Norma PN-ISO 9836:1997 i jej późniejsze aktualizacje jasno wskazują, że powierzchnia pod stałymi przegrodami wewnętrznymi nie stanowi powierzchni użytkowej lokalu. Wyjątkiem są przepierzenia i ściany mobilne, które można zdemontować bez naruszania konstrukcji mieszkania.

Czym są ścianki działowe?

Ścianki działowe to przegrody wewnętrzne, które nie przenoszą obciążeń konstrukcyjnych. Oddzielają pomieszczenia i pozwalają kształtować układ funkcjonalny mieszkania. Mogą być wykonane z różnych materiałów – od betonu komórkowego i cegły, przez płyty g-k, po lekkie systemy aluminiowo-szklane.

W praktyce najważniejsze jest to, czy ścianka jest stała (trwale połączona z podłogą i sufitem) czy ruchoma (możliwa do demontażu). Od tego zależy, czy można wliczyć jej powierzchnię do metrażu użytkowego.

Co mówi prawo i norma PN-ISO 9836?

Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997, a także z późniejszą wersją z 2022 r., powierzchnię użytkową lokalu stanowi przestrzeń, po której można się poruszać i którą można użytkować. Metraż pod stałymi przegrodami – w tym pod ściankami działowymi – nie jest powierzchnią użytkową.

W 2022 r. Polski Komitet Normalizacyjny wydał interpretację, w której wskazał, że do powierzchni użytkowej nie należy zaliczać przestrzeni zajętej przez ściany działowe, jeśli nie są one demontowalne. Deweloperzy często jednak błędnie powołują się na starsze interpretacje lub własne wytyczne, co prowadzi do zawyżania ceny mieszkań.

Różne rodzaje ścianek a powierzchnia użytkowa

  • Ścianki stałe (murowane, betonowe, g-k na stelażu stalowym) – nie wchodzą do powierzchni użytkowej, bo nie można ich przesunąć ani usunąć bez naruszania konstrukcji.
  • Ścianki szklane, przesuwne, harmonijkowe – traktowane jako elementy mobilne, dlatego ich powierzchnię można wliczyć do metrażu.
  • Ścianki techniczne (instalacyjne) – zawsze wyłączone z powierzchni użytkowej, bo pełnią funkcję osłonową dla instalacji.

Typowe błędy deweloperów

  • liczenie metrażu „po obrysie” wszystkich ścian działowych, niezależnie od ich funkcji
  • brak informacji w umowie, w jaki sposób liczono powierzchnię
  • powoływanie się na nieaktualną normę PN-ISO 9836:1997 bez wskazania interpretacji PKN
  • różnice między rzutem z projektu a stanem rzeczywistym po odbiorze lokalu

Takie błędy prowadzą do sytuacji, w której kupujący płaci za metry, których faktycznie nie ma do dyspozycji. Nawet różnica 0,5 m² przy obecnych cenach rynkowych oznacza nadpłatę kilku tysięcy złotych.

Jak się bronić przed zawyżonym metrażem?

  1. poproś o dokumentację techniczną i sposób liczenia powierzchni lokalu
  2. zleć niezależny pomiar rzeczoznawcy w odniesieniu do aktualnej normy PN-ISO 9836
  3. w przypadku stwierdzenia zawyżenia – złóż reklamację i żądaj zwrotu nadpłaty
  4. w razie odmowy – rozważ pozew o obniżenie ceny lub zwrot nienależnego świadczenia

Do reklamacji warto dołączyć opinię techniczną oraz kopię interpretacji PKN. W razie potrzeby kancelaria może pomóc w przygotowaniu dokumentów i reprezentacji przed sądem.

Powiązane poradniki

Faq

czy deweloper może wliczyć metry pod ściankami działowymi?

Nie. Metry pod stałymi ścianami działowymi nie stanowią powierzchni użytkowej lokalu. Deweloper może wliczyć jedynie powierzchnię pod przegrodami ruchomymi, np. szklanymi lub przesuwnymi.

jak sprawdzić, czy ścianki są stałe czy ruchome?

Stała ścianka ma pełne kotwienie do stropu i podłogi. Jeśli jest zamontowana w sposób umożliwiający demontaż bez uszkodzenia posadzki – można ją uznać za ruchomą.

czy można żądać zwrotu pieniędzy za zawyżony metraż?

Tak. Jeżeli pomiar rzeczywisty wykazuje, że powierzchnia użytkowa jest mniejsza niż w akcie notarialnym, przysługuje roszczenie o obniżenie ceny lub zwrot nadpłaty wraz z odsetkami.

czy potrzebny jest rzeczoznawca?

Tak, aby dokładnie wykazać różnicę metrażu zgodnie z PN-ISO 9836. Jego opinia stanowi kluczowy dowód w reklamacji i ewentualnym procesie sądowym.

Bezpłatna analiza umowy

Jeśli podejrzewasz, że deweloper zawyżył powierzchnię Twojego mieszkania, prześlij umowę i rzut lokalu do analizy. Sprawdzimy, czy sposób obliczania powierzchni jest zgodny z normą PN-ISO 9836 oraz pomożemy odzyskać należne pieniądze.

Powiązane wpisy