W skrócie: jeżeli faktyczny metraż mieszkania różni się od tego, który został wpisany do umowy lub aktu notarialnego, możesz złożyć reklamację i żądać zwrotu nadpłaty. Kluczowe jest wykazanie, że deweloper zawyżył powierzchnię – np. przez wliczenie metrów pod stałymi ściankami działowymi lub błędny pomiar według normy PN-ISO 9836.

Kiedy złożyć reklamację?

Reklamację możesz złożyć, gdy po odbiorze mieszkania lub jego pomiarze przez rzeczoznawcę okaże się, że powierzchnia użytkowa jest mniejsza niż w umowie. Najczęściej różnice wynikają z:

  • wliczenia powierzchni pod stałymi ściankami działowymi,
  • błędnego pomiaru „po ścianach”, a nie „po świetle”,
  • niezgodności między projektem a stanem faktycznym po wykończeniu.

Warto działać szybko – roszczenia o zwrot nadpłaty przedawniają się co do zasady po 6 latach od zapłaty ceny.

Podstawa prawna i terminy

Podstawą reklamacji są przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 556 i następne dotyczące rękojmi oraz art. 410 § 2 dotyczący nienależnego świadczenia. Kupujący może żądać zwrotu części ceny, jeśli lokal nie ma cech, które zostały uzgodnione w umowie – w tym rzeczywistego metrażu.

Reklamację najlepiej złożyć w ciągu 12 miesięcy od odbioru mieszkania, choć prawo nie wyklucza skutecznego dochodzenia roszczeń później, zwłaszcza jeśli różnica została wykryta po latach.

Co powinna zawierać reklamacja?

  • dane kupującego i dewelopera,
  • oznaczenie lokalu (adres, numer umowy),
  • opis różnicy metrażu z odniesieniem do normy PN-ISO 9836,
  • wskazanie kwoty nadpłaty i podstawy prawnej żądania,
  • żądanie zwrotu nadpłaty w określonym terminie.

Przykładowy fragment pisma

Wnoszę o zwrot kwoty 12 480 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, tytułem nadpłaty wynikającej z błędnego obliczenia powierzchni użytkowej lokalu nr 45 w inwestycji przy ul. Zielonej 12 w Katowicach.
Pomiar rzeczoznawcy wykazał różnicę 1,04 m² w stosunku do powierzchni określonej w umowie, spowodowaną wliczeniem do metrażu powierzchni pod stałymi ściankami działowymi.
Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2022-07 oraz interpretacją PKN z 29.12.2022 r. przestrzeń ta nie stanowi części powierzchni użytkowej lokalu.

Jakie załączniki dołączyć?

  • kopię umowy deweloperskiej i aktu notarialnego,
  • rzut lokalu z zaznaczonymi ściankami działowymi,
  • opinię rzeczoznawcy budowlanego,
  • interpretację PKN z 2022 r. (wydruk),
  • potwierdzenie przelewu lub fakturę dokumentującą cenę zakupu.

Warto również zachować potwierdzenie nadania pisma – najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Co zrobić, jeśli deweloper odmawia zwrotu?

Jeśli deweloper nie odpowie lub odmówi zwrotu, kolejnym krokiem jest przygotowanie wezwania do zapłaty i złożenie pozwu o obniżenie ceny. W sprawach dotyczących zawyżonego metrażu można również rozważyć próbę mediacji lub postępowanie przed sądem polubownym przy KNF.

Powiązane poradniki

Faq

czy można reklamować metraż po podpisaniu aktu notarialnego?

Tak. Podpisanie aktu nie wyłącza możliwości dochodzenia roszczeń, jeśli w pomiarze wykazano, że metraż został zawyżony. W takiej sytuacji stosuje się przepisy o nienależnym świadczeniu.

czy różnica 0,5 m² to już podstawa do reklamacji?

Tak – przy wysokich cenach mieszkań nawet pół metra różnicy oznacza kilka tysięcy złotych nadpłaty. Każdy przypadek warto przeliczyć indywidualnie.

czy deweloper musi odpowiedzieć na reklamację?

Tak. Ma obowiązek udzielić odpowiedzi w terminie 14 dni. Brak reakcji można traktować jako milczącą odmowę, co otwiera drogę do dalszych kroków prawnych.

czy kancelaria może przygotować wzór pisma?

Tak – sporządzamy gotowe wezwania, reklamacje i pozwy w sprawach o zawyżony metraż, opierając się na aktualnej normie PN-ISO 9836 i orzecznictwie.

Bezpłatna analiza Twojej sprawy

Jeśli podejrzewasz, że Twoje mieszkanie ma mniejszy metraż niż wskazano w akcie, prześlij nam dokumenty. Sprawdzimy, czy pomiar był wykonany zgodnie z PN-ISO 9836 i pomożemy odzyskać nadpłatę od dewelopera – także po kilku latach od zakupu.

Powiązane wpisy