Kredyt frankowy a działalność gospodarcza

Kredyt frankowy „na firmę” albo „częściowo na działalność gospodarczą” nie przekreśla automatycznie szans na wygraną w sądzie. Kluczowe jest to, czy w danym przypadku kredytobiorca może być uznany za konsumenta, czy nie. Trybunał Sprawiedliwości UE (TSUE) potwierdził, że nawet jeśli kredyt był wykorzystywany częściowo w działalności, to ochrona konsumencka wciąż może przysługiwać, o ile cel zawodowy nie jest dominujący.

W skrócie:

• sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej nie odbiera automatycznie statusu konsumenta,
• kredyt „mieszany” (częściowo prywatny, częściowo firmowy) może podlegać ochronie konsumenckiej, jeśli cel prywatny jest przeważający,
• kredyt typowo „firmowy” (np. na zakup siedziby spółki, hali, biura) zwykle nie będzie korzystał z reżimu klauzul abuzywnych,
• nawet przedsiębiorca bez statusu konsumenta może czasem podważać umowę, ale w innym reżimie prawnym (nieważność, sprzeczność z prawem bankowym itp.),
• o wyniku sprawy decyduje indywidualna analiza umowy, okoliczności zawarcia i sposobu wykorzystania nieruchomości.

Kiedy kredyt jest „na działalność gospodarczą”?

W praktyce banki często wpisywały w umowach, że kredyt jest przeznaczony „na cele mieszkaniowe”, ale jednocześnie dopuszczały np. wynajem lokalu, prowadzenie w nim gabinetu czy biura. Z punktu widzenia prawa unijnego nie jest decydujące to, jak bank nazwał kredyt, ale to, jaki był jego rzeczywisty cel.

Za kredyt związany z działalnością gospodarczą można uznać m.in. sytuacje, gdy:

• nieruchomość była kupowana typowo jako lokal użytkowy (biuro, gabinet lekarski, kancelaria, sklep),
• kredyt był elementem szerszego projektu inwestycyjnego w ramach firmy (np. zakup kilku mieszkań pod najem prowadzony w ramach działalności),
• z umowy i dokumentów kredytowych jasno wynika, że celem dominującym była działalność zarobkowa, a nie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli jednak mieszkanie było przede wszystkim domem rodzinnym, a działalność była tam prowadzona tylko ubocznie (np. biuro jednoosobowej działalności, symboliczny gabinet do pracy zdalnej), sprawa wygląda inaczej.

Czy przedsiębiorca może być konsumentem?

Zasadą jest, że konsumentem jest osoba fizyczna, która dokonuje czynności z przedsiębiorcą w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Jednak TSUE i polskie sądy podkreślają, że:

• w przypadku kredytów „mieszanych” należy ustalić, czy element zawodowy jest dominujący, czy tylko uboczny,
• jeżeli przeważa cel prywatny (mieszkaniowy), kredytobiorca może być dalej traktowany jako konsument,
• ocena dokonywana jest indywidualnie – nie ma automatycznej reguły, że „jak jest działalność, to nie ma konsumenta”.

W praktyce sądy biorą pod uwagę m.in.:

• czy nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania rodziny,
• jaką część powierzchni zajmowała działalność (np. wydzielony pokój – biuro vs całe mieszkanie na wynajem krótkoterminowy),
• jakie były rzeczywiste przychody z używania nieruchomości w działalności,
• co wynika z wniosku kredytowego, oświadczeń i dokumentów złożonych w banku.

Wyrok TSUE w sprawie kredytu mieszanego (C-570/21)

W sprawie C-570/21 TSUE zajmował się kredytem, który był częściowo przeznaczony na cele prywatne, a częściowo na cele zawodowe. Trybunał uznał, że:

• jeżeli zawodowy cel transakcji ma charakter marginalny, to klient wciąż może być traktowany jako konsument,
• samo formalne wskazanie związku z działalnością (np. we wniosku kredytowym) nie przesądza sprawy, jeżeli w rzeczywistości kredyt służył głównie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych,
• to sąd krajowy ma zbadać, jaki był dominujący cel kredytu.

To rozstrzygnięcie jest bardzo istotne dla frankowiczów, którzy prowadzili działalność gospodarczą i obawiali się, że „przez firmę” stracą ochronę konsumencką. W wielu sprawach otwiera ono drogę do stosowania przepisów o klauzulach niedozwolonych i unieważnienia umowy.

W tle trzeba pamiętać także o innych wyrokach TSUE w sprawach frankowych, np. C-520/21 (wynagrodzenie za korzystanie z kapitału po unieważnieniu umowy) czy C-287/22 (zabezpieczenie poprzez wstrzymanie spłaty rat), które wzmocniły pozycję kredytobiorców w sporach z bankami.

Najczęstsze scenariusze w kredytach frankowych z działalnością

Mieszkanie dla rodziny + działalność „z doskoku”

Typowa sytuacja w Polsce: jednoosobowa działalność gospodarcza, adres działalności to adres mieszkania kupionego na kredyt frankowy. W praktyce lokal służy głównie jako miejsce zamieszkania rodziny, a działalność polega np. na pracy zdalnej, prowadzeniu księgowości, IT, marketingu.

W takim wariancie często da się wykazać, że cel zawodowy ma charakter uboczny, a kredytobiorca może korzystać z ochrony konsumenckiej.

Mieszkanie pod wynajem w ramach działalności

Jeżeli mieszkanie od początku było kupowane z myślą o najmie (szczególnie kilku lokali) i wynajem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, banki argumentują, że to typowa inwestycja firmowa. Szanse na przyjęcie statusu konsumenta są tu mniejsze, ale wciąż zależą od okoliczności (np. czy był to pojedynczy lokal, czy duży projekt inwestycyjny).

Lokal użytkowy, biuro, gabinet

Gdy kredyt dotyczy lokalu użytkowego (np. gabinetu lekarskiego, biura, sklepu), przeznaczonego wyłącznie na działalność, co do zasady kredytobiorca nie będzie traktowany jako konsument. Wtedy spór z bankiem trzeba prowadzić w innym reżimie niż klauzule abuzywne.

Kredyt wspólny: osoba fizyczna + spółka / wspólnik

Zdarzają się konstrukcje, gdzie kredyt jest zaciągany przez osobę fizyczną związaną ze spółką (np. wspólnika), a nieruchomość faktycznie służy działalności spółki. W takich sprawach analiza jest bardziej złożona – bada się m.in. relacje między stronami, strukturę finansowania i faktyczny sposób korzystania z lokalu.

Gdy nie ma statusu konsumenta – co zostaje?

Brak statusu konsumenta nie oznacza, że kredytu frankowego „nie da się ruszyć”. Po prostu podstawa prawna sporu jest inna. W grę wchodzi m.in.:

• nieważność umowy z powodu sprzeczności z ustawą (np. naruszenie art. 69 Prawa bankowego co do jednoznacznego określenia kwoty i zasad spłaty),
• nieważność na podstawie art. 58 k.c. (sprzeczność z naturą stosunku, zasadami współżycia społecznego),
• wadliwe wykonywanie obowiązków informacyjnych przez bank (ryzyko kursowe, konstrukcja indeksacji/denominacji),
• poszczególne postanowienia umowy, które mogą być uznane za niewiążące na innych podstawach niż reżim konsumencki (np. sprzeczność z dobrymi obyczajami w relacjach B2B).

Tego typu sprawy są jednak trudniejsze dowodowo, a linia orzecznicza w segmencie „typowo firmowych” kredytów frankowych jest mniej ukształtowana niż przy klasycznych kredytach konsumenckich.

Jak przygotować się do analizy umowy i procesu

Przy kredycie frankowym związanym z działalnością gospodarczą warto podejść do sprawy strategicznie. W praktyce Kancelaria Adwokacka Łukasza Olesia zwykle zaczyna od szczegółowego audytu dokumentów i faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości.

Najważniejsze kroki po stronie kredytobiorcy:

• Zebranie pełnej dokumentacji: umowa kredytu, aneksy, regulaminy, wniosek kredytowy, załączniki, korespondencja z bankiem.
• Opis faktycznego wykorzystania nieruchomości: kto w niej mieszkał, od kiedy, czy była i w jaki sposób wykorzystywana w działalności (najlepiej z dokumentami – np. umowy najmu, wpisy do CEIDG, zdjęcia, korespondencja).
• Sprawdzenie historii zmian przeznaczenia: czy lokal od początku był „na firmę”, czy dopiero później został wciągnięty do działalności (co może mieć znaczenie dla oceny statusu konsumenta).
• Analiza finansowa: wysokość wpłat, saldo zadłużenia, łączna suma zapłaconych rat – to podstawa do wyliczenia, ile można odzyskać po ewentualnym unieważnieniu umowy.
• Ocena ryzyka procesu: czy lepiej iść w kierunku klasycznej ochrony konsumenckiej (jeśli są ku temu podstawy), czy budować argumentację wokół nieważności umowy z innych przyczyn.

Dopiero po takim audycie można odpowiedzialnie ocenić, czy w konkretnym przypadku kredytobiorca z działalnością gospodarczą ma realne szanse na wygraną, a jeśli tak – w jakim modelu rozliczenia z bankiem.

Najczęstsze pytania

Czy samo prowadzenie działalności gospodarczej wyłącza mnie z ochrony konsumenckiej?

Nie. Sam fakt prowadzenia działalności nie pozbawia z automatu statusu konsumenta. Kluczowe jest, czy konkretna umowa kredytu była zawierana przede wszystkim w celu zaspokojenia prywatnych, mieszkaniowych potrzeb, czy głównie na działalność zawodową.

Co jeśli we wniosku kredytowym zaznaczyłem „na cele działalności”?

To ważna okoliczność, ale nie rozstrzyga sprawy. TSUE wskazał, że ważne są rzeczywiste cele transakcji, a nie wyłącznie formalne rubryki we wniosku. Jeżeli w praktyce mieszkanie służyło głównie jako lokal rodzinny, można próbować wykazać, że cel zawodowy był jedynie uboczny.

Czy przy kredycie stricte „na firmę” też można coś zrobić?

Tak, choć droga jest trudniejsza. W takich sprawach zwykle nie da się powołać na przepisy o klauzulach niedozwolonych, ale pozostają inne podstawy: nieważność umowy z powodu sprzeczności z prawem bankowym, zasadą określoności świadczenia czy naruszeniem zasad współżycia społecznego. Konieczna jest jednak indywidualna analiza umowy.

Czy po unieważnieniu umowy bank może żądać „wynagrodzenia za korzystanie z kapitału”?

Wyrok TSUE w sprawie C-520/21 potwierdził, że bank nie może domagać się dodatkowego wynagrodzenia za korzystanie z kapitału poza jego zwrotem. W praktyce oznacza to, że ryzyko „dopłacania” bankowi po wyroku jest znacznie ograniczone.

Jeżeli chcesz ocenić, czy w Twojej sprawie – mimo działalności gospodarczej – da się zakwestionować kredyt frankowy, potrzebna będzie indywidualna analiza umowy i dokumentów. Kancelaria Adwokacka Łukasza Olesia prowadzi audyty takich umów i reprezentuje kredytobiorców w sporach z bankami na terenie całej Polski.