Na czym polega problem?
Właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarach ograniczonego użytkowania (OOU) – np. w pobliżu lotnisk – od lat walczą o odszkodowania za spadek wartości swoich domów i mieszkań. Przez lata orzecznictwo nie było jednolite: jedne sądy uznawały, że samo ustanowienie OOU obniża wartość nieruchomości, inne – że trzeba wykazać konkretne ograniczenia prawne.
Rozbieżności dotyczyły interpretacji art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska. Uchwała 7 sędziów SN z 6.11.2024 r. (III CZP 27/24) wreszcie ten spór zakończyła.
Co ustalił SN w uchwale III CZP 27/24?
Sąd Najwyższy jednoznacznie potwierdził, że wystarczy samo ustanowienie OOU, aby właściciel mógł domagać się odszkodowania za spadek wartości nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy spadek wartości wynika z dodatkowych zakazów lub nakazów przewidzianych w art. 135 ust. 3a Prawa ochrony środowiska.
To oznacza, że roszczenie odszkodowawcze może opierać się wyłącznie na fakcie objęcia nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania — nawet jeśli w akcie ustanawiającym OOU nie ma konkretnych zakazów dotyczących danego budynku.
Czy trzeba wskazywać konkretne ograniczenia?
Nie. Uchwała odrzuca wcześniejsze podejście wymagające udowodnienia konkretnego zakazu lub nakazu wynikającego z aktu ustanawiającego OOU. Właściciel musi wykazać jedynie dwie rzeczy:
- istnienie OOU,
- spadek wartości nieruchomości pozostający w adekwatnym związku przyczynowym z tym OOU.
To szerokie ujęcie ułatwia dochodzenie roszczeń i wzmacnia pozycję właścicieli.
Dlaczego ustanowienie OOU samo w sobie obniża wartość nieruchomości?
SN wskazał, że OOU legalizuje immisje, które dotąd były zwalczalne — typowo hałas lotniczy, drgania, zanieczyszczenia.
Legalizacja uciążliwości oznacza, że właściciel nie może już domagać się ich usunięcia, a to:
- zmniejsza komfort korzystania z nieruchomości,
- ogranicza możliwość przeciwdziałania hałasowi,
- obniża atrakcyjność domu/mieszkania dla potencjalnych kupujących,
- obniża rynkową wartość nieruchomości.
SN zwrócił uwagę, że OOU jest ingerencją w prawo własności uzasadnioną interesem publicznym (np. rozwojem infrastruktury lotniczej), dlatego musi być połączona z słusznym odszkodowaniem.
Jak wylicza się szkodę?
Wycena szkody powinna obejmować różnicę między wartością nieruchomości:
- przed ustanowieniem OOU,
- a jej wartością po ustanowieniu OOU.
Wartość tę ustala biegły rzeczoznawca majątkowy, a sąd ma obowiązek dokładnie zweryfikować opinię — szczególnie przy dużych różnicach wycen.
Jakie ma znaczenie uchwała SN dla właścicieli?
Uchwała SN III CZP 27/24 ma charakter ujednolicający i wiąże wszystkie sądy w Polsce. W praktyce oznacza to, że：
- właścicielom nieruchomości w OOU łatwiej jest uzyskać odszkodowanie,
- nie muszą wskazywać żadnych dodatkowych ograniczeń,
- spór o interpretację art. 129 ust. 2 został definitywnie zakończony,
- roszczenia stają się prostsze w wykazaniu,
- gminy i porty lotnicze muszą liczyć się z większą liczbą zasadnych pozwów.
Najczęstsze problemy w praktyce
- zaniżanie wartości szkody przez biegłych powoływanych przez stronę publiczną,
- kwestionowanie związku przyczynowego,
- powoływanie się na brak zakazów z art. 135 ust. 3a — argument już nieaktualny,
- opóźnienia w postępowaniach,
- brak świadomości właścicieli, że roszczenie często przedawnia się po 2 latach od wejścia w życie OOU.
Podsumowanie
Uchwała SN III CZP 27/24 jednoznacznie wzmacnia prawa właścicieli nieruchomości znajdujących się w OOU. Sam fakt objęcia nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego — bez konieczności wykazywania dodatkowych zakazów lub nakazów.
To przełom, który ułatwia walkę o rekompensatę za utratę wartości domu lub mieszkania wynikającą z uciążliwości takich jak hałas lotniczy.
FAQ
Czy muszę wykazywać konkretne ograniczenia wynikające z OOU?
Nie. Samo ustanowienie OOU wystarczy do powstania roszczenia.
Kto wypłaca odszkodowanie?
Podmiot odpowiedzialny za ustanowienie OOU — najczęściej port lotniczy lub jednostka samorządu terytorialnego.
Jak długo mogę dochodzić roszczeń?
Co do zasady roszczenie przedawnia się po 2 latach od wejścia w życie OOU.
tel. 32 307 01 77
[email protected]
