Egzekucja z nieruchomości to jeden z najpoważniejszych etapów postępowania komorniczego. W praktyce oznacza, że dłużnik może stracić dom lub mieszkanie, jeśli nie spłaci swojego zobowiązania. Wielu dłużników i wierzycieli pyta: „jak wygląda licytacja komornicza nieruchomości?”. W tym poradniku wyjaśniamy krok po kroku procedurę, prawa stron oraz możliwości obrony.

Podstawa prawna

Egzekucja z nieruchomości jest uregulowana w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 921 i nast.). Komornik prowadzi ją na wniosek wierzyciela, po uzyskaniu tytułu wykonawczego (np. wyrok sądu z klauzulą wykonalności).

Kiedy komornik może wszcząć egzekucję z nieruchomości?

  • wierzyciel złoży wniosek egzekucyjny,
  • do wniosku dołączony jest tytuł wykonawczy,
  • dłużnik posiada nieruchomość wpisaną do księgi wieczystej.

Egzekucja z nieruchomości jest stosowana zwykle, gdy inne sposoby (np. zajęcie wynagrodzenia, rachunku bankowego) są nieskuteczne.

Etapy egzekucji z nieruchomości

1. Zajęcie nieruchomości

Komornik dokonuje zajęcia, co odnotowywane jest w księdze wieczystej. Od tego momentu właściciel nie może swobodnie sprzedać nieruchomości.

2. Opis i oszacowanie

Biegły sądowy dokonuje wyceny nieruchomości. Sporządzony protokół wskazuje wartość, która będzie podstawą licytacji.

3. Ogłoszenie licytacji

Informacja o terminie licytacji pojawia się w sądzie, kancelarii komornika oraz na stronach internetowych. Każdy zainteresowany może wziąć udział.

4. Przebieg licytacji

Licytacja odbywa się publicznie w sądzie. Cena wywoławcza w I licytacji to 3/4 wartości oszacowania. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, ogłasza się II licytację z ceną wywoławczą 2/3 wartości.

5. Przybicie i przysądzenie własności

Sąd udziela przybicia najwyższemu oferentowi. Następnie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności – nowy właściciel nabywa nieruchomość.

Prawa i obowiązki dłużnika

Dłużnik ma prawo:

  • uczestniczyć w licytacji,
  • zgłaszać zarzuty co do wyceny,
  • spłacić zadłużenie na każdym etapie – wtedy postępowanie jest umarzane.

Warto pamiętać o najnowszych wyrokach TSUE, które wskazują, że w przypadku nieuczciwych umów kredytowych (np. frankowych), dłużnik nie zawsze traci mieszkanie nawet po licytacji komorniczej.

Jak się bronić przed licytacją?

  • złożyć wniosek o zawieszenie egzekucji,
  • powołać się na nieważność umowy kredytowej (np. frankowej),
  • wnosić o ogłoszenie upadłości konsumenckiej,
  • negocjować ugodę z wierzycielem.

Licytacja komornicza – praktyczne informacje

  • uczestnik licytacji musi wpłacić wadium (10% wartości oszacowania),
  • zwycięzca musi zapłacić całą cenę w określonym terminie,
  • dłużnik może ubiegać się o lokal socjalny, jeśli utraci mieszkanie.

Najczęstsze błędy dłużników

  • brak reakcji na korespondencję od komornika,
  • niekorzystanie z prawa do zaskarżenia wyceny,
  • brak wniosku o wstrzymanie egzekucji przy toczącym się sporze sądowym z bankiem,
  • brak konsultacji z adwokatem.

FAQ

Czy można zatrzymać licytację w ostatniej chwili?

Tak – jeżeli dłużnik spłaci całość długu lub sąd uwzględni wniosek o zawieszenie egzekucji.

Czy dłużnik otrzymuje różnicę po sprzedaży nieruchomości?

Tak – jeśli cena sprzedaży przewyższa wysokość długu, pozostała część wraca do dłużnika.

Czy wierzyciel zawsze odzyska pieniądze?

Nie – jeśli nieruchomość zostanie sprzedana poniżej wartości zadłużenia, część długu może pozostać nieściągnięta.

Powiązane artykuły

Podsumowanie

Egzekucja z nieruchomości to poważny etap egzekucji komorniczej. Procedura obejmuje zajęcie, opis i oszacowanie, ogłoszenie i przeprowadzenie licytacji oraz przysądzenie własności. Dłużnik nie jest jednak pozbawiony praw – może się bronić, spłacić dług, wnioskować o zawieszenie egzekucji czy nawet zakwestionować ważność umowy kredytowej. Dlatego tak ważne jest, aby w porę podjąć działania i skorzystać z pomocy adwokata.

Powiązane wpisy