Sprzedaż działki ze słupem energetycznym – jak wpływa na cenę i umowę w 2025 roku?

Spis treści

• Czy da się sprzedać działkę ze słupem energetycznym?
• Jak słup wpływa na cenę działki?
• Stan prawny słupa po wyroku TK 2025 – co sprawdzić przed sprzedażą?
• Umowa przedwstępna – jak zabezpieczyć interes sprzedającego i kupującego?
• Negocjacje z energetyką – czy warto je zrobić przed sprzedażą?
• Co wpisać do aktu notarialnego przy sprzedaży działki ze słupem?
• FAQ – najczęstsze pytania przy sprzedaży działki ze słupem

Czy da się sprzedać działkę ze słupem energetycznym?

Tak – obecność słupa energetycznego na działce nie blokuje z automatu możliwości sprzedaży. W praktyce jednak:

• zawęża liczbę potencjalnych kupujących,
• obniża cenę ofertową lub negocjowaną,
• rodzi pytania o możliwość zabudowy i przyszłe spory z energetyką.

Kluczowe jest więc, aby przed wystawieniem działki na sprzedaż:

• ustalić stan prawny słupa i linii,
• wiedzieć, czy istnieje służebność przesyłu, czy energetyka działa „bezumownie”,
• mieć przygotowane argumenty dotyczące wartości działki.

Jak słup wpływa na cenę działki?

Wpływ słupa na cenę zależy od kilku czynników:

• lokalizacji słupa (środek działki vs. jej skraj),
• rodzaju linii (niskie, średnie, wysokie napięcie),
• przeznaczenia działki (budowlana, rolna, inwestycyjna),
• możliwości zabudowy (czy da się zaprojektować dom z ominięciem słupa),
• subiektywnego odbioru kupującego (komfort, estetyka, bezpieczeństwo).

Zazwyczaj obecność słupa oznacza zniżkę cenową w relacji do podobnych nieruchomości bez urządzeń przesyłowych. Wysokość obniżki jest kwestią czysto rynkową – ale warto pamiętać, że część tego „rabatu” powinna zostać pokryta przez energetykę w postaci wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Stan prawny słupa po wyroku TK 2025 – co sprawdzić przed sprzedażą?

Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2025 r. przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą już powoływać się na zasiedzenie służebności przesyłu sprzed 3 sierpnia 2008 r. W praktyce oznacza to, że w wielu przypadkach:

• brakuje jakiegokolwiek tytułu prawnego do korzystania z działki,
• służebność nie jest ujawniona w księdze wieczystej,
• właściciel ma prawo żądać wynagrodzenia lub uregulowania stanu prawnego.

Przed sprzedażą warto:

• sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej (czy jest wpisana służebność przesyłu),
• uzyskać informacje od przedsiębiorstwa przesyłowego o podstawie prawnej posadowienia urządzeń,
• rozważyć kontakt z adwokatem specjalizującym się w służebności przesyłu, aby przygotować się do rozmów z kupującym.

Umowa przedwstępna – jak zabezpieczyć interes sprzedającego i kupującego?

W umowie przedwstępnej sprzedaży działki ze słupem warto:

• precyzyjnie opisać istnienie słupa i przebieg linii,
• wskazać, czy istnieje służebność przesyłu, czy nie,
• wpisać, kto będzie uprawniony do dochodzenia roszczeń wobec energetyki (sprzedający czy kupujący),
• określić sposób podziału korzyści z ewentualnego wynagrodzenia za służebność (np. roszczenia pozostają po stronie sprzedającego albo przechodzą na kupującego wraz z nieruchomością),
• uregulować kwestie ewentualnej przebudowy linii (np. jeśli kupujący planuje inwestycję).

Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna zmniejsza ryzyko sporów w przyszłości i ułatwia finalną transakcję.

Negocjacje z energetyką – czy warto je zrobić przed sprzedażą?

Często korzystne jest podjęcie negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym jeszcze przed sprzedażą działki. Można wówczas:

• uzyskać jednorazowe wynagrodzenie za służebność przesyłu,
• uregulować stan prawny i wpisać służebność do księgi wieczystej,
• wynegocjować ewentualną korektę przebiegu linii lub zmianę lokalizacji słupa.

Z perspektywy kupującego działka z jasno określoną służebnością i wypłaconym wynagrodzeniem bywa bardziej atrakcyjna niż nieruchomość z „dzikim” słupem, co do którego nie wiadomo, jak zachowa się energetyka.

Co wpisać do aktu notarialnego przy sprzedaży działki ze słupem?

W akcie notarialnym warto wprost:

• wskazać, że na działce znajdują się urządzenia przesyłowe (słup, linia),
• opisać, czy służebność przesyłu została ustanowiona, czy nie,
• uregulować kwestię roszczeń z tytułu bezumownego korzystania – czy przechodzą na nabywcę, czy pozostają przy sprzedającym,
• odwołać się do treści ewentualnej umowy z przedsiębiorstwem przesyłowym.

Dzięki temu obie strony wiedzą, jakie prawa i obowiązki wiążą się z obecnością słupa na działce.

Jeżeli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe i chcesz ustalić swoje prawa, warto skonsultować sytuację z prawnikiem. Szczegółowe informacje znajdziesz tutaj: adwokat służebność przesyłu – analiza i pomoc prawna.

FAQ – najczęstsze pytania przy sprzedaży działki ze słupem

Czy muszę informować kupującego o słupie energetycznym?

Tak. Ukrywanie tak istotnej okoliczności mogłoby prowadzić do odpowiedzialności z tytułu rękojmi, a nawet do uchylenia się przez kupującego od skutków umowy.

Czy mogę przed sprzedażą domagać się wynagrodzenia za służebność przesyłu?

Tak. W wielu przypadkach jest to wręcz wskazane – zwiększa atrakcyjność działki w oczach kupujących.

Czy kupujący przejmuje roszczenia przeciwko energetyce?

To zależy od treści umowy i postanowień aktu notarialnego. Kwestia ta powinna być jasno uregulowana między stronami.

Czy słup zawsze obniża wartość działki?

W praktyce tak, choć skala obniżki zależy od lokalizacji słupa, rodzaju linii oraz możliwości zabudowy. Część tej straty może zostać wyrównana wynagrodzeniem za służebność przesyłu.

Ten artykuł jest częścią większego zestawu tekstów o służebności przesyłu po wyroku TK. Więcej informacji znajdziesz tutaj: Służebność przesyłu 2025 – pełny przewodnik dla właścicieli działek.

tel. 32 307 01 77
[email protected]