Upadłość konsumencka a współwłasność mieszkania – co się dzieje z udziałem?

Współwłasność a masa upadłości

Zgodnie z art. 62 Prawa upadłościowego, do masy upadłości wchodzi tylko udział upadłego w majątku wspólnym. Oznacza to, że jeśli dłużnik posiada np. 1/2 mieszkania, syndyk nie przejmuje całej nieruchomości, lecz tylko tę część, która do niego należy.
W praktyce jednak taka sytuacja jest kłopotliwa, bo syndyk nie może fizycznie wydzielić udziału, więc najczęściej dąży do jego sprzedaży.

Jak syndyk sprzedaje udział w mieszkaniu?

Sprzedaż udziału współwłaściciela odbywa się poprzez przetarg lub aukcję, najczęściej z udziałem rzeczoznawcy, który ustala wartość udziału. Warto jednak podkreślić, że udziały w nieruchomościach mają znacznie niższą wartość rynkową niż pełna własność.
Z tego względu najczęściej osobą zainteresowaną zakupem jest sam współwłaściciel – np. małżonek, brat lub rodzic upadłego.

Jeśli współwłaściciel chce uniknąć sprzedaży osobom trzecim, może złożyć syndykowi ofertę zakupu udziału po cenie rynkowej. Sąd musi taką transakcję zatwierdzić. W ten sposób nieruchomość pozostaje w rodzinie, a dłużnik pozbywa się problemu.

Pierwszeństwo współwłaściciela przy wykupie

Prawo cywilne przewiduje tzw. prawo pierwokupu dla współwłaściciela. Jeśli syndyk planuje sprzedaż udziału, pozostały współwłaściciel może nabyć go w pierwszej kolejności.
To rozwiązanie pozwala zachować nieruchomość i uniknąć sytuacji, w której udział przejmuje osoba obca.

Warto jednak działać szybko – syndyk nie ma obowiązku czekać w nieskończoność, a sprzedaż udziału często odbywa się w krótkich terminach.

Co jeśli współwłaściciel nie ma pieniędzy na wykup?

W takiej sytuacji syndyk może sprzedać udział na wolnym rynku lub wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności.
Wówczas nieruchomość może zostać sprzedana w całości, a uzyskana kwota dzielona jest proporcjonalnie do udziałów. To jednak ostateczność – sądy starają się unikać takich rozwiązań, gdy współwłaściciele nie ponoszą odpowiedzialności za długi upadłego.

Czy współwłaściciel odpowiada za długi upadłego?

Nie. Współwłaściciel nie odpowiada za zobowiązania dłużnika, nawet jeśli posiada z nim wspólny majątek. Syndyk może sprzedać tylko tę część, która formalnie należy do upadłego.
Wyjątkiem są sytuacje, gdy dług powstał wspólnie – np. kredyt hipoteczny zaciągnięty przez oboje właścicieli. Wtedy wierzyciel (najczęściej bank) może dochodzić całości długu od współkredytobiorcy.

O zasadach odpowiedzialności przy kredycie wspólnym piszemy szerzej w artykule „Upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny – co dzieje się z mieszkaniem?”.

Jak zabezpieczyć się przed sprzedażą udziału?

Jeśli współwłaściciel chce uniknąć problemów w przyszłości, warto wcześniej rozważyć rozwiązania prawne, takie jak:

• podział majątku wspólnego przed ogłoszeniem upadłości,
• darowizna udziału (z zastrzeżeniem, że nie może być dokonana tuż przed wnioskiem o upadłość),
• zawarcie porozumienia z syndykiem o wykupie udziału przez współwłaściciela.

Każdy przypadek jest indywidualny, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest konsultacja z adwokatem przed złożeniem wniosku o upadłość.
Prawidłowe zaplanowanie kroków może uchronić rodzinę przed utratą wspólnego majątku.

Podsumowanie – współwłasność a upadłość

• do masy upadłości wchodzi tylko udział upadłego, nie cała nieruchomość,
• syndyk może sprzedać udział, ale współwłaściciel ma prawo pierwokupu,
• współwłaściciel nie odpowiada za długi upadłego,
• warto zawczasu zaplanować wykup udziału lub podział majątku.

Upadłość konsumencka przy współwłasności wymaga ostrożności i szybkiego działania. Dobrze przygotowana strategia pozwala zachować nieruchomość w rodzinie i ograniczyć skutki finansowe postępowania.

tel. 32 307 01 77
[email protected]