W skrócie: stałe ścianki działowe co do zasady nie wchodzą do powierzchni użytkowej lokalu zgodnie z rodziną norm PN-ISO 9836 i interpretacją PKN z 29.12.2022 r. – wyjątkiem są przepierzenia demontowalne (np. przesuwne lub szklane), które mogą być liczone. Jeżeli deweloper wliczył metry pod stałymi ściankami działowymi, można żądać proporcjonalnego obniżenia ceny i zwrotu nadpłaty.

Na czym polega problem?

Przez lata część deweloperów doliczała do powierzchni użytkowej mieszkania metry „pod ściankami działowymi”, zawyżając cenę lokalu. Sądy zaczęły uznawać taką praktykę za niezgodną z prawem i nakazywać zwrot nadpłaty. Pojawiły się już prawomocne wyroki potwierdzające, że metry pod stałymi ściankami nie są częścią powierzchni użytkowej lokalu.

Podstawa prawna i interpretacje

  • normy PN-ISO 9836:1997, 2015-12 i 2022-07 określają zasady wyznaczania wskaźników powierzchni; nie definiują wprost „ścianki działowej”, ale rozróżniają jej funkcję w użytkowaniu
  • interpretacja PKN z 29.12.2022 r. (KT 232) wyjaśnia, że ujęcie powierzchni zależy od rodzaju ścianek – stałe ścianki działowe nie powinny powiększać powierzchni użytkowej, natomiast przepierzenia demontowalne mogą być uwzględnione
  • w praktyce projektowej i inżynierskiej potwierdza się te zasady oraz wskazuje częste błędy przy obliczeniach metrażu

Kiedy metry pod „ściankami” można wliczyć?

Wyjątek dotyczy przepierzeń i rozwiązań mobilnych (np. systemy przesuwne, harmonijkowe, szklane), które nie pełnią roli stałej przegrody w rozumieniu funkcji użytkowej lokalu – ich przestrzeń może być wliczona do powierzchni użytkowej. Stałe, murowane lub trwale kotwione ścianki działowe nie powinny zawyżać metrażu.

Jak sprawdzić, czy masz zawyżony metraż?

  1. sprawdź dokumenty: umowę deweloperską, akt notarialny, rzut lokalu z wymiarami i normę, do której odsyła deweloper
  2. porównaj sposób liczenia: jeśli w opisie metrażu uwzględniono powierzchnię pod stałymi ściankami – to sygnał ostrzegawczy
  3. wykonaj pomiar kontrolny: zleć pomiar rzeczoznawcy z odniesieniem do PN-ISO 9836 i interpretacji PKN
  4. zrób zdjęcia i szkice: zaznacz przebieg ścianek, profile, kotwienia i przewiązki – to dowód, że przegrody są stałe
  5. oblicz różnicę: różnica m² × cena m² = kwota nadpłaty

W praktyce argument dewelopera, że „ścianki można przesunąć”, zwykle nie ma znaczenia – są to przegrody trwałe, których nie można usunąć bez ingerencji w konstrukcję lub instalacje.

Jak odzyskać pieniądze krok po kroku?

  1. przygotuj wezwanie do zapłaty: żądanie zwrotu nadpłaty z odsetkami ustawowymi za opóźnienie oraz korekty ceny
  2. złóż reklamację do dewelopera: dołącz notę pomiarową, odniesienie do normy PN-ISO 9836 i interpretacji PKN
  3. w razie odmowy – złóż pozew: domagaj się obniżenia ceny lub zwrotu nienależnego świadczenia

W ostatnich latach sądy coraz częściej przyznają rację kupującym, uznając, że zawyżenie metrażu przez doliczenie ścianki działowej stanowi błąd pomiarowy i podstawę do zwrotu pieniędzy.

Ile można odzyskać i odsetki?

Kwota zwrotu zależy od różnicy pomiędzy metrażem w umowie a rzeczywistą powierzchnią użytkową. Przy cenie 12–15 tys. zł za metr, nawet 1 m² zawyżenia oznacza kilka lub kilkanaście tysięcy złotych nadpłaty. W przypadku większych mieszkań zwroty sięgają 20–30 tys. zł. Dodatkowo przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

Powiązane poradniki

Faq

czy deweloper może powołać się na starą normę pn-iso 9836:1997?

Nie, samo odwołanie do starszej normy nie usprawiedliwia doliczania metrów pod stałymi ściankami. Aktualne stanowisko potwierdza interpretacja PKN z 2022 r. oraz orzecznictwo sądowe.

czy ściana ze szkła lub system przesuwny może być wliczony?

Tak, jeśli jest to przegroda demontowalna – np. przesuwna lub harmonijkowa – norma dopuszcza wliczenie tej przestrzeni do użytkowej. Stałe ścianki – nie.

nie mam pewności, jaki rodzaj ścianek mam w mieszkaniu – co zrobić?

Warto zamówić opinię techniczną z dokumentacją zdjęciową i wskazaniem sposobu mocowania. To często wystarczy, aby wykazać, że ścianki są stałe i nie powinny być wliczane.

czy są wyroki potwierdzające zwroty?

Tak, sądy przyznają rację kupującym w sprawach o zawyżony metraż. W orzeczeniach wskazano, że powierzchnia pod stałymi ściankami działowymi nie jest powierzchnią użytkową lokalu.

Skuteczna pomoc – bezpłatna analiza

Przeanalizujemy Twoją umowę i rzuty, sprawdzimy sposób obliczania metrażu i przygotujemy wezwanie do zwrotu nadpłaty. W razie potrzeby – złożymy pozew i dopilnujemy, by odzyskać należne pieniądze wraz z odsetkami.

tel. 32 307 01 77
[email protected]

Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych osobowych zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych w związku z wysłaniem zapytania przez formularz kontaktowy. Podanie danych jest dobrowolne, ale niezbędne do przetworzenia zapytania. Zostałem/am poinformowany/a, że przysługuje mi prawo dostępu do swoich danych, możliwość ich poprawiania, żądania zaprzestania ich przetwarzania.

Ile to 4 + 2?

Powiązane wpisy