Służebność przesyłu
Pomoc adwokata
Masz na działce słupy energetyczne, gazociąg albo kable?
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16) wiele spraw dotyczących „zasiedzenia sprzed 2008 r.” trzeba oceniać na nowo. W praktyce oznacza to realne wzmocnienie pozycji właścicieli nieruchomości w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.
Kogo dotyczy wyrok TK w sprawie służebności przesyłu?
- na Twojej nieruchomości znajdują się urządzenia energetyczne, gazowe, wodociągowe, ciepłownicze lub telekomunikacyjne,
- operator wchodzi na teren działki, prowadzi prace, wycina drzewa lub ogranicza możliwość zabudowy,
- planujesz budowę, sprzedaż lub podział działki, a urządzenia „komplikują temat”,
- otrzymałeś propozycję umowy, którą chcesz zweryfikować,
- w piśmie pojawia się argument: „zasiedzieliśmy służebność”.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to prawo, które pozwala przedsiębiorcy przesyłowemu korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do utrzymania, eksploatacji, napraw i modernizacji urządzeń (np. słupów, kabli, rur, stacji).
W praktyce oznacza to wyznaczenie obszaru korzystania (często tzw. pasa eksploatacyjnego) oraz określenie zasad dostępu do urządzeń.
Co ważne: co do zasady właściciel może domagać się odpowiedniego wynagrodzenia, a celem całej procedury jest uporządkowanie stanu prawnego – tak, aby było wiadomo, kto, kiedy i w jakim zakresie może korzystać z nieruchomości.
Wyrok TK (2025) – co zmienia w sprawach o służebność przesyłu?
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2025 r. zwrócił uwagę na granice ingerencji w prawo własności oraz na to, że
zasiedzenie nie może działać „automatycznie” – w oderwaniu od realiów konkretnej nieruchomości.
W praktyce wyrok oznacza m.in., że:
- większego znaczenia nabiera dokładne ustalenie zakresu korzystania z działki przez przedsiębiorcę,
- sprawy wymagają indywidualnej oceny – a nie schematycznych założeń,
- właściciel ma mocniejsze argumenty, by domagać się wynagrodzenia i uporządkowania relacji z operatorem.
To szczególnie istotne w sprawach, w których przedsiębiorstwa próbują zamknąć temat powołując się na zasiedzenie,
bez rzetelnego wykazania, jak dokładnie i od kiedy korzystano z Twojej nieruchomości.
Co możesz uzyskać?
W zależności od stanu prawnego i sytuacji faktycznej, celem działań może być:
- ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem (umownie lub w postępowaniu sądowym),
- wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (tam, gdzie są ku temu podstawy),
- weryfikacja i obrona przed zarzutem zasiedzenia,
- uporządkowanie dokumentów (mapy, przebieg urządzeń, zasady dostępu, odpowiedzialność za szkody),
- zabezpieczenie Twoich planów (budowa/sprzedaż/podział) poprzez jasne zasady korzystania z działki.
Jak ustala się wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Wynagrodzenie powinno odpowiadać rzeczywistemu ograniczeniu prawa własności.
W praktyce uwzględnia się m.in.:
- spadek wartości nieruchomości,
- utrudnienia w korzystaniu z działki (zabudowa, dojazd, nasadzenia, zagospodarowanie),
- szerokość i znaczenie pasa eksploatacyjnego,
- rodzaj urządzeń i ich uciążliwość (np. linie wysokiego napięcia vs kable w ziemi),
- czas trwania ograniczeń i korzyści przedsiębiorcy z zajęcia terenu.
Wynagrodzenie może mieć formę jednorazową albo okresową – zależnie od okoliczności i przyjętej strategii.
Jak wygląda współpraca?
1) Wstępna analiza sprawy
Sprawdzamy podstawy prawne korzystania, przebieg urządzeń, dokumenty i realny wpływ infrastruktury na Twoją nieruchomość.
2) Strategia: negocjacje lub postępowanie
Dobieramy tryb działania: ugoda i umowa, wniosek o ustanowienie służebności, obrona przed zasiedzeniem, rozliczenie korzystania.
3) Przygotowanie materiału dowodowego
Porządkujemy mapy, zdjęcia, opisy ingerencji, historię urządzeń, korespondencję z operatorem – tak, aby argumenty były konkretne i mierzalne.
4) Prowadzenie sprawy do rozstrzygnięcia
Reprezentacja w rozmowach, przed sądem, w kontaktach z rzeczoznawcami i biegłymi – z naciskiem na praktyczny efekt: uregulowanie stanu prawnego i wynagrodzenie.
Co przygotować, żeby szybko ocenić sytuację?
- numer działki + miejscowość (gmina/obręb – jeśli znasz),
- 3–5 zdjęć urządzeń (również z szerszej perspektywy),
- informację, jak urządzenia ograniczają działkę (budowa, dojazd, nasadzenia, sprzedaż),
- mapę sytuacyjną / projekt / szkic przebiegu (jeśli masz),
- korespondencję z operatorem (jeśli była) i ewentualne propozycje umowy.
Im lepsza dokumentacja, tym szybciej można ocenić realne możliwości działania.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy wyrok TK oznacza, że przedsiębiorstwa nie mogą już powoływać się na zasiedzenie?
Nie. Wyrok nie „kasuje” zasiedzenia jako instytucji, ale podkreśla, że nie może ono działać schematycznie.
Kluczowa jest analiza, czy rzeczywiście doszło do trwałego i jednoznacznego korzystania z nieruchomości oraz jaki był faktyczny zakres ingerencji.
Czy mogę żądać wynagrodzenia, jeśli urządzenia stoją od kilkudziesięciu lat?
To zależy od tego, czy przedsiębiorca ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości oraz jak kształtował się stan faktyczny.
W wielu sprawach możliwe jest dochodzenie ustanowienia służebności za wynagrodzeniem i uporządkowanie sytuacji na przyszłość.
Czy muszę zaakceptować propozycję umowy od operatora?
Nie. Warto zweryfikować: zakres służebności, szerokość pasa, zasady wstępu na działkę, odpowiedzialność za szkody, a także wysokość wynagrodzenia.
Źle skonstruowana umowa potrafi trwale pogorszyć Twoją sytuację.
Czy można wznowić sprawę zakończoną prawomocnie?
W niektórych przypadkach jest to możliwe, ale wymaga spełnienia przesłanek proceduralnych i analizy konkretnego postępowania.
Nie ma jednego schematu – każdą sytuację ocenia się indywidualnie.
Skontaktuj się z nami – przeanalizujemy Twoją sytuację i podejmiemy kroki prawne
WYPEŁNIJ FORMULARZ KONTAKTOWY
Masz urządzenia przesyłowe na działce?
Jeśli Twoja nieruchomość jest obciążona infrastrukturą przesyłową, warto ocenić, czy stan prawny jest uregulowany oraz czy masz podstawy do wynagrodzenia.
Dobrze przygotowana strategia i dokumentacja często decydują o skuteczności działań.
“Naszym celem jest pomoc prawna osobom fizycznym w codziennych sytuacjach życiowych.”
Dane kontaktowe
- Katowice, al. Wojciecha Korfantego 138A lok. 114
