Osoba kupująca mieszkanie od dewelopera często słyszy o dwóch pojęciach: rękojmia i gwarancja. Choć brzmią podobnie, to w praktyce oznaczają zupełnie inne podstawy prawne i dają różne uprawnienia. Poniżej wyjaśniamy, jakie są najważniejsze różnice i dlaczego rękojmia jest silniejszym narzędziem w walce z wadami mieszkania.

Czym jest rękojmia

Rękojmia to odpowiedzialność dewelopera wynikająca z przepisów prawa, a nie z dobrej woli sprzedawcy. Obejmuje wady fizyczne i prawne lokalu, w tym:

  • pęknięcia ścian i stropów,
  • nieszczelności instalacji,
  • zawilgocenia, grzyb i pleśń,
  • wady prawne, np. obciążenia hipoteczne.

Kupujący ma prawo domagać się usunięcia wady, obniżenia ceny, a w przypadku istotnych wad – nawet odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy. Rękojmia trwa przez kilka lat od odbioru lokalu, co oznacza, że deweloper odpowiada długo po podpisaniu aktu notarialnego.

Czym jest gwarancja

Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie, które deweloper lub wykonawca może udzielić. Określa je dokument gwarancyjny, w którym wskazuje się czas obowiązywania oraz zakres świadczeń. Gwarancja najczęściej obejmuje:

  • elementy instalacji (np. piec, rekuperator),
  • sprzęt zamontowany w mieszkaniu,
  • wykończenie lokalu.

W praktyce gwarancja często trwa krócej niż rękojmia i obejmuje tylko wybrane elementy. Jej treść zależy wyłącznie od tego, co wpisano w karcie gwarancyjnej.

Najważniejsze różnice

  • Źródło – rękojmia wynika z ustawy, gwarancja z dobrowolnej decyzji dewelopera.
  • Czas trwania – rękojmia trwa kilka lat, gwarancja zazwyczaj rok lub dwa.
  • Zakres – rękojmia obejmuje całą nieruchomość, gwarancja tylko wskazane elementy.
  • Obowiązek – rękojmia jest obowiązkowa, gwarancja fakultatywna.

Kiedy korzystać z rękojmi, a kiedy z gwarancji

W praktyce kupujący najpierw powołuje się na rękojmię, ponieważ daje ona większe możliwości. Gwarancja bywa przydatna przy drobnych usterkach wyposażenia, które producent usuwa szybciej niż deweloper. Jednak w sprawach poważnych, takich jak pęknięcia konstrukcyjne czy zalania, podstawą roszczeń powinna być rękojmia.

Dlaczego to rozróżnienie jest ważne

Deweloperzy często próbują zniechęcać kupujących, sugerując, że gwarancja „wystarczy”. W rzeczywistości gwarancja nie ogranicza rękojmi – są to dwa odrębne reżimy prawne, które mogą działać równolegle. Dlatego przy wadach mieszkania kupujący zawsze powinien powoływać się przede wszystkim na rękojmię.

Jak działa kancelaria

W praktyce kancelaria analizuje wady, formułuje żądania z rękojmi i wspiera klienta w kontakcie z deweloperem. Jeżeli sprawa trafia do sądu, prawnik przygotowuje dokumentację i dba o to, aby biegły ocenił wadę zgodnie z obowiązującymi normami. Dzięki temu kupujący nie traci czasu na przepychanki i zyskuje realne szanse na pełne odszkodowanie lub usunięcie usterek.

Powiązane wpisy