Wady prawne nieruchomości

Kupując nieruchomość, niezależnie od tego, czy jest to nowy budynek w stanie deweloperskim, czy z rynku wtórnego, nabywca ma określone prawa wynikające z Kodeksu cywilnego w przypadku wykrycia wad prawnych.

Zgodnie z art. 556(3) Kodeksu cywilnego, rzecz ma wadę prawną, jeśli należy do osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej lub korzystanie z niej jest ograniczone decyzją właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może także polegać na nieistnieniu tego prawa. Inne wady to wady fizyczne.

Wada prawna nieruchomości występuje, gdy:

• Nieruchomość należy do osoby trzeciej lub jest obciążona jej prawami, co uniemożliwia kupującemu pełne korzystanie z niej.
• Sprzedawca nie ma prawa własności do nieruchomości (budynku, lokalu), prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego.
• Nieruchomość jest obciążona prawami rzeczowymi (hipoteka, służebność, użytkowanie) lub prawami obligacyjnymi (najmem, dzierżawą).
• Nieruchomość jest objęta zakazem zbywania, obciążania lub postępowaniem egzekucyjnym.

Sprzedawca jest odpowiedzialny za wady prawne nieruchomości, o których nie wiedział w momencie zawierania umowy. Jednak, jeśli kupujący wiedział o wadzie przy podpisaniu umowy, sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Dlatego przed zakupem warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Potrzebne informacje można uzyskać m.in. z księgi wieczystej lub odpowiednich urzędów.

W przypadku rękojmi za wady prawne stosuje się przepisy art. 568 § 2–5 Kodeksu cywilnego. Termin rękojmi zaczyna biec od dnia, w którym kupujący dowiedział się o wadzie. Jeśli wada została odkryta w wyniku powództwa osoby trzeciej, termin liczy się od dnia, gdy orzeczenie stało się prawomocne.

Roszczenia z tytułu wad prawnych przedawniają się po 5 latach od dnia wydania nieruchomości z tym, że termin biegnie od dnia wykrycia wady. Zasadniczo roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy przedawnia się po roku od stwierdzenia wady, ale dla konsumentów termin wynosi 5 lat.

Zgodnie z art. 557 §1 Kodeksu Cywilnego, sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności za wady, jeśli kupujący wiedział o nich w momencie zawierania umowy. Dotyczy to zarówno wad fizycznych, jak i prawnych.

Dlatego przed podpisaniem umowy na zakup nieruchomości należy ją dokładnie przeczytać. Jeśli umowa zawiera informacje o wadach (np. hipotece), kupujący będzie miał trudności z dochodzeniem roszczeń, nawet w sądzie.

Kupujący może zażądać obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, gdy rzecz ma wadę, chyba że sprzedawca niezwłocznie usunie wadę lub wymieni wadliwą rzecz na wolną od wad bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. To ograniczenie nie obowiązuje, jeśli rzecz była już naprawiana lub wymieniana przez sprzedawcę, albo jeśli sprzedawca nie wypełnił obowiązku naprawy lub wymiany.

Warto zaznaczyć, że jeżeli sprzedawcą nieruchomości jest przedsiębiorca (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), a nabywcą konsument (osoba fizyczna) to w miejsce regulacji kodeksu cywilnego zastosowanie znajdą korzystniejsze dla konsumenta przepisy Ustawy o prawach konsumenta.