Na rynku nieruchomości często pojawiają się oferty dotyczące sprzedaży nieruchomości, która jest obciążona zadłużeniem. W niektórych przypadkach potencjalni nabywcy dowiadują się o tym zadłużeniu po zbadaniu treści księgi wieczystej lub po przeprowadzeniu rozmowy z właścicielem. Czy właściciel ma możliwość sprzedaży nieruchomości wraz z zaległościami? Czy długi poprzedniego właściciela mogą być przeniesione na nowego nabywcę? Jak w praktyce wygląda nabycie nieruchomości z długiem?
Kupno nieruchomości z długiem.
Przepisy prawne nie zabraniają sprzedaży nieruchomości z zadłużeniem. W tej kwestii obowiązuje zasada swobody zawierania umów. Niemniej jednak, potencjalny nowy właściciel nieruchomości powinien być świadomy potencjalnych konsekwencji prawnych związanych z nabyciem nieruchomości z długiem. Ważne jest rozróżnienie pomiędzy osobistymi długami poprzedniego właściciela a długami zabezpieczonymi na samej nieruchomości.
Kto ponosi odpowiedzialność za długi.
Nabywca nie przejmuje długów osobistych poprzedniego właściciela, ani też nie staje się odpowiedzialny za zobowiązania dłużnika będącego właścicielem nieruchomości. Jeśli spłata długu została zabezpieczona wpisem hipotecznym w księdze wieczystej dla danej nieruchomości, nowy nabywca musi brać pod uwagę możliwość podjęcia egzekucji osób trzecich wobec nieruchomości. W praktyce oznacza to, że wierzyciele dłużnika mogą dochodzić swoich roszczeń wobec nieruchomości nawet po jej sprzedaży.
Hipoteka umożliwia wierzycielowi ściganie zobowiązań związanych z daną nieruchomością, niezależnie od tego, kto aktualnie jest jej właścicielem. W przypadku, gdy w księdze wieczystej dla nieruchomości odnotowano zajęcie jej przez komornika wraz z informacją o prowadzeniu egzekucji, nabywca musi być świadomy, że zachowanie nieruchomości może wiązać się z koniecznością uregulowania długu, który nie jest jego własnym zobowiązaniem.
Transakcja nabycia mieszkania z długiem.
Bezpiecznym sposobem nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką jest uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia od wierzyciela przed rozpoczęciem transakcji. W tym dokumencie powinno być wskazane, na jaki rachunek bankowy należy dokonać spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. Dodatkowo, wierzyciel powinien wystawić nabywcy promesę, w której zobowiązuje się wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zadłużenia. Takie rozwiązanie daję nam bezpieczeństwo, jednak zaleca się wcześniejsze pozyskanie niezbędnych dokumentów od wierzyciela.
W praktyce strony umowy sprzedaży często decydują się najpierw na zawarcie umowy przedwstępnej, a następnie, po uzyskaniu wymaganych dokumentów od banku, finalizują umowę sprzedaży. Skutkiem tego jest przekazanie części kwoty sprzedaży nieruchomości bezpośrednio na spłatę hipoteki. Chociaż sprzedawca otrzymuje niższą kwotę z tytułu sprzedaży, jednocześnie dochodzi do uregulowania swojego zadłużenia. Jeśli nieruchomość jest zajęta w trakcie procesu egzekucyjnego, komornik sądowy wydaje dokument, wyrażający zgodę na zbycie nieruchomości. W tym zaświadczeniu zawarte są informacje dotyczące numerów rachunków bankowych oraz kwot, które bezpośrednio mają zostać pobrane z uzyskanej ceny sprzedaży w celu uregulowania długów podlegających egzekucji. Dokonanie transakcji na podstawie tego zaświadczenia komornika sądowego również skutkuje nabyciem nieruchomości bez obciążających ją długów.
Nabycie nieruchomosci z długiem. Adwokat Katowice.
Zastanawiasz się nad nabyciem zadłużonego mieszkania? Skontaktuj się z Kancelarią.
