Zawyżona powierzchnia mieszkania to jeden z najczęstszych powodów sporów z deweloperem. Różnica kilku metrów kwadratowych potrafi oznaczać nadpłatę liczona w dziesiątkach tysięcy złotych. W praktyce problem wynika z innego sposobu liczenia powierzchni, nieuwzględniania tolerancji pomiarowej lub doliczania metrażu pod ściankami działowymi. Poniżej wyjaśniono, kiedy kupujący może domagać się zwrotu pieniędzy i jak poprowadzić sprawę, aby odzyskać pełną kwotę wraz z odsetkami.

Na czym polega zawyżenie powierzchni

  • różnica między projektem a stanem rzeczywistym – po pomiarze powykonawczym okazuje się, że lokal ma mniej m2 niż wynika z umowy i prospektu,
  • doliczanie metrażu pod ściankami działowymi – traktowanie przegród wewnętrznych jak powierzchni użytkowej,
  • pomiar „po tynku” lub „po konstrukcji” niezgodny z przyjętą metodą – mieszanie norm i sposobów pomiaru,
  • brak właściwej tolerancji – ignorowanie dopuszczalnych odchyleń, które nie mogą obciążać nabywcy.

Jak prawidłowo liczyć metraż – najważniejsze zasady w praktyce

W obrocie stosuje się jednolitą metodę pomiaru wskazaną w dokumentacji sprzedażowej. W praktyce kluczowe jest konsekwentne liczenie powierzchni po jednej stronie wykończenia (np. po tynku) oraz nieuwzględnianie przegród wewnętrznych jako powierzchni użytkowej. Jeżeli umowa lub prospekt określa standard pomiaru, deweloper nie może dowolnie go zmieniać przy odbiorze.

Wątpliwości rozstrzyga się na korzyść kupującego – to sprzedający odpowiada za zgodność produktu z umową i rzetelne poinformowanie o sposobie obliczenia powierzchni.

Kiedy przysługuje zwrot pieniędzy

  • stwierdzona różnica metrażu – pomiar powykonawczy wykazuje mniejszą powierzchnię niż w umowie,
  • doliczenie ścian działowych – zapis skutkujący zawyżeniem ceny lokalu,
  • metoda sprzeczna z deklarowaną – inny sposób liczenia niż ujawniono w prospekcie informacyjnym,
  • brak poinformowania o istotnym parametrze – naruszenie obowiązków informacyjnych dewelopera.

W zależności od treści umowy i skali rozbieżności kupujący może żądać obniżenia ceny, zwrotu nadpłaty wraz z odsetkami, a w przypadkach rażących – rozważyć odstąpienie od umowy i pełny zwrot świadczeń.

Co przygotować przed sporem z deweloperem

  • kopię umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego,
  • rzut lokalu oraz standard wykończenia ścian w momencie pomiaru,
  • niezależny pomiar powykonawczy (uprawniony geodeta lub inżynier),
  • zestawienie różnic m2 oraz kalkulację nadpłaty (cena za m2 × różnica),
  • korespondencję z deweloperem i protokół odbioru (jeśli wpisano zastrzeżenia).

Procedura krok po kroku

  1. Pomiary – zlecenie niezależnego pomiaru i sporządzenie szkicu z metryką pomiarową.
  2. Wezwanie do zapłaty – wskazanie podstawy roszczenia, kwoty nadpłaty i terminu zwrotu. Warto od razu żądać odsetek ustawowych za opóźnienie.
  3. Negocjacje – możliwe porozumienie co do kwoty i terminu płatności; dopuszczalne potrącenie z ostatnią transzą, jeśli umowa na to pozwala.
  4. Postępowanie sądowe – gdy deweloper odmawia lub proponuje symboliczną kwotę. Kluczowe znaczenie ma opinia biegłego.

Jak wyliczyć nadpłatę

Podstawowa formuła to: różnica m2 × cena za m2 z umowy. Jeżeli deweloper doliczał metry pod ściankami działowymi, należy odjąć powierzchnię przegród wewnętrznych zgodnie z metodą pomiaru przyjętą w dokumentacji sprzedażowej i ponownie przeliczyć cenę końcową. Do roszczenia dolicza się odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wymagalności świadczenia.

Najczęstsze zagrywki deweloperów i jak na nie odpowiadać

  • „Tolerancja mieści się w normie” – tolerancja nie legalizuje dowolności. Jeżeli metoda pomiaru jest inna niż w prospekcie, to nie jest kwestia tolerancji, tylko naruszenia umowy.
  • „Ściany działowe to też powierzchnia użytkowa” – powierzchnia użytkowa nie obejmuje przegród wewnętrznych rozdzielających pomieszczenia; doliczanie ścian zawyża cenę i jest podstawą do korekty.
  • „Proszę podpisać odbiór bez zastrzeżeń” – odbiór bez uwag utrudnia, ale nie przekreśla roszczeń wynikających z niezgodności metrażu z umową; decyduje stan faktyczny i dokumenty.

Rękojmia i terminy – o czym pamiętać

W przypadku nieruchomości rękojmia co do zasady obowiązuje przez kilka lat. Roszczenia dotyczące niezgodności metrażu z umową należy zgłosić niezwłocznie po stwierdzeniu różnicy, aby nie narazić się na zarzut opóźnienia. W sporach metrażowych kluczowy jest bieg terminu przedawnienia – dlatego kancelaria zwykle zabezpiecza go wezwaniem do zapłaty oraz ewentualnie przerwaniem biegu przez wniosek lub pozew.

Dowody, które wygrywają sprawy

  • niezależny operat z pomiaru powykonawczego i szkice pomieszczeń,
  • prospekt informacyjny i metoda pomiaru wskazana w dokumentach sprzedaży,
  • korespondencja wykazująca, że deweloper znał różnicę lub stosował inną metodę,
  • kalkulacja nadpłaty wraz z wyliczeniem odsetek.

Jak działa kancelaria w tego typu sprawach

Kancelaria analizuje umowę i prospekt, organizuje niezależny pomiar oraz przygotowuje szczegółową kalkulację roszczeń. Następnie prowadzi negocjacje z deweloperem, a w razie odmowy – kieruje sprawę do sądu, dbając o prawidłową tezę dowodową dla biegłego. Celem jest pełny zwrot nadpłaty wraz z odsetkami i kosztami, a nie symboliczna ugoda.

FAQ – krótkie odpowiedzi

Czy można domagać się zwrotu po podpisanym odbiorze? Tak, jeśli stwierdzono realną różnicę metrażu wobec umowy lub zastosowano inną metodę liczenia niż deklarowana.

Kto płaci za niezależny pomiar? Co do zasady kupujący; w sporze udowodnione zawyżenie można rozliczyć jako koszt dochodzenia roszczenia.

Czy warto iść na ugodę? Tak, jeśli kwota zwrotu odpowiada rzeczywistej różnicy. Ugoda powinna zawierać jasne wyliczenie i termin płatności.

Powiązane wpisy